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不動産を担保に融資を受けるメリットとデメリット 2021年09月10日 15:36:00


融資が必要になった時に、どのような融資を申し込むべきか、迷われる方も多いと思います。多くの金融機関が様々な融資を扱っていますが、その中の1つとして挙げられるのが不動産を担保にする融資です。融資を受ける場合、目的により利用する商品が異なりますが、不動産を担保とする融資なら幅広い目的に利用できます。他にもたくさんメリットがあるので、デメリットと併せてご案内していきます。


1. 不動産担保融資とは


不動産を担保にするので、大口の融資が可能なことが多く、個人のみならず事業者や法人の資金調達などにも利用できます。担保になる不動産やその他の特徴、融資までの流れを見ていきます。


(1)担保となる不動産は?



建物

居住用の不動産(戸建て、マンション、アパートなど)、事務所、商業施設など

・居住用の不動産は、空き家や空室、居住中、賃貸中、未使用を問わず

・マンションやアパートは、一棟か部屋単位どちらでも可

土地

空き地、借地、軍用地など


〇担保にする不動産の場所 地元の不動産のみを扱う地域密着型の金融機関もありますが、多くの金融機関がネットを利用して全国の不動産を扱っています。   〇不動産の所有権 本人名義不動産に限らず、家族や親せきが所有する不動産でも可能な場合が多いです。ただし、担保を提供してくれた人に連帯保証人になってもらわないといけないので、よく相談してから申し込んでください。共有名義の不動産の場合も同じです。   〇住宅ローンが残っている不動産 ほとんどの金融機関が、住宅ローンが残っている不動産でも担保にできます。ただし、住宅ローンの残高が不動産購入価格の約6割以下(目安)であることを条件としていることが多いです。



(2)融資額について


不動産を担保にするため、高額な融資を受けられるのが特徴です。担保にする不動産の価値が高ければ高いほど高額の融資を受けられますが、融資を受ける人の返済能力も融資額に影響します。 不動産の価値は、場所や築年数などにより金融機関が算出し、融資を受ける人の返済能力は、収入や勤務年数に加えて、過去の金融トラブルの有無、他社での借入なども含めて審査されます。


(3)融資期間

最短1年以上、最長20~35年となっている金融機関が多く、長期間の融資が可能です。完済時の年齢基準を設けている場合は、その年齢に達する時が融資期間となります。期間が長いため、焦らずゆっくりと返済していくことができます。


(4)利用目的


住宅ローンや教育ローンと違い、利用目的は自由です。個人での利用はもちろん、一部の金融機関を除いては、事業資金としても利用できるため、今の事業を拡大させたい方や、これから事業を始めたい方にも適しています。


(5)無担保融資との違い


無担保融資とは、担保にする資産がなくてもお金を借りられる融資のことです。代表的なものでは、カードローンやクレジットカードのキャッシング枠などがそれにあたります。 万一、利用者が途中で返済できなくなった場合に備えて、金融機関は金利を高めに設定しており、おおよその目安は1.0%程度~18.0%程度。不動産担保融資と比べると、約1.2~1.7倍にもなります。担保がないので審査もより厳しく、融資額も少ないです。


(6)融資までの流れ


不動産を担保にするため、高額な融資を受けられるのが特徴です。担保にする不動産の価値が高ければ高いほど高額の融資を受けられますが、融資を受ける人の返済能力も融資額に影響します。 不動産の価値は、場所や築年数などにより金融機関が算出し、融資を受ける人の返済能力は、収入や勤務年数に加えて、過去の金融トラブルの有無、他社での借入なども含めて審査されます。


1.相談

いきなり申し込むのではなく、まずは気になる金融機関に相談にのってもらいます。相談はわざわざ店舗へ行かなくても、電話やメールなどでも対応してくれる金融機関が多いです。 数社に相談してみて、対応や見積もり内容などを比較してから、納得したところで申し込んでください。  



2.仮審査

必要書類を提出し、返済計画や事業計画などを伝えます。仮審査の結は、目安として最短当日~翌営業日には連絡がきます。  


3.本審査

申込者の返済能力の審査や、担保にする不動産の査定が行われ、審査に通れば融資する金額や条件が提示されます。   4.契約・融資 条件に問題がなければ契約となり、抵当権設定などの手続を司法書士が行います。いよいよ融資開始です。



2. メリットとデメリット


不動産を担保にすることによるメリットはたくさんありますが、少なからずデメリットもあります。ここではどのようなメリットとデメリットがあるのか、そしてどのような点に注意すべきなのかをご案内いたします。ぜひメリットを活かして利用してください。



(1)メリット

1.低い金利で融資を受けられる 金融機関は担保となる不動産に抵当権を設定し、万が一返済されなかった場合は、その不動産を売って残債に充てます。金融機関にとっては貸し倒れの心配がなくリスクが低いので、金利を低くして貸し出すことができます。担保にしている不動産はあくまで返済できなかった場合に備えているだけなので、完済すると、抵当権を抹消することで元の所有者へ戻ります。 2.高額の融資を受けやすい 有担保で融資を受ける場合、担保の値段が高ければ高いほど、高額の融資を受けることができますが、不動産は金額が大きいということもあり、より高額な融資を受けやすくなります。


大きな額の融資を低金利で受けられるのは最大のメリットと言えます。 3.月々の返済額を少なくできる 不動産担保融資は融資期間が長いため、月々の返済額を少なくする効果があります。 同じ金額を同じ金利で借りたとしても、返済期間の長さにより月々の返済額は変わってきます。期間が長い方が月々の返済額が低くなり、支払いの負担を減らすことができます。ただし、返済期間が長いと、金利を長く払い続けていることになるので、返済総額は増えます。可能なら途中で一括または一部返済して、早く完済した方がいいですね。 4.保証人が不要な場合が多い 金融機関や審査などによりますが、保証人が必要ない、または保証会社へ保証を委託するケースが多いです。なかなかお願いしづらいことなので、保証人が必要ないのは助かりますね。


ただし、担保にする不動産が自分の所有でない、または、共有の場合は連帯保証人が必要です。 5.申し込みから融資までが早い(事業用資金) 事業資金が必要な場合、日本政策金融公庫などからの融資も検討されると思いますが、これらの場合は申し込みから融資までに数ヶ月もかかります。そのうえ、資金の使途が限られるなど、思い通りに融資を受けられないことも多いです。不動産担保融資は、最短で申し込みから数日後には融資が開始し、利用目的の縛りもありません。

(2)デメリット


1.担保にした不動産を失うリスクがある 計画的に返済していれば、このようなことはありませんが、想定外のことが起こり、万が一完済できなければ、担保にした不動産は金融機関が売却して残債に充てるので、金融機関から戻ってきません。不動産を失わないためにも余裕を持った返済計画を立てることが大切です。 2.諸費用が高くかかる 金融機関に支払う手数料とは別に、印紙税や登記費用それに火災保険などの諸費用がかかり、融資額が大きくなればなるほど費用が高くなります。


例えば、印紙税は融資額が100万円~500万円なら2,000円ですが、500万円~1,000万円で1万円、1,000万円~5,000万円で2万円になります。登記費用は、登録免許税が融資額の0.4%、司法書士への報酬が7万円程度(目安)かかります。 3.希望している金額の融資を受けられないことがある 担保にする不動産の評価額は融資額に大きく影響します。 土地の評価は国税庁の公示地価などを元に、建物の評価は場所に加えて築年数や広さなどを元に、金融機関が算出します。この時点で思っていた金額よりも低く評価される可能性がありますが、担保にする不動産の価値が今後下がるかもしれない可能性に備えて、金融機関は実際に算出された額よりもさらに70%ほど低い額を担保評価額とします。そのため、希望している融資額よりも低い金額しか融資を受けられないことがあります。

(3)注意点

メリットとして、「申し込みから融資までが早い」とご案内しましたが、それはあくまで日本政策金融公庫などと比較すると早いということです。事業用資金としてではなく、個人で融資を受ける場合は、他のローンの方が早い可能性があります。なぜなら、借りる人の返済能力のみならず、不動産を査定する時間も要するためです。ほとんどの金融機関が申し込みから融資までに1週間程度かかり、カードローンなどのように即日融資というわけにはいきません。 また、金利が低いとは言え、高額を長期間借りるため、金利をかなり払っていくことになります。そのうえ諸費用もかかるので、元金以外にかかるお金(諸費用や金利)をよく理解し、納得してから利用してください。

3. こんな方におすすめ

業種にもよりますが、新規事業を始めるには何かとお金がかかります。様々な契約にかかる費用、機材の購入、広告宣伝費等の開業資金を銀行などで借りようとしても、事業実績がないと融資を断られたり、短期の融資しか受けられなかったりすることがあります。 不動産担保融資なら、事業実績がなくても不動産を担保にするので開業資金でも融資を受けることができます。


(1)新規事業・開業資金

メリットとして、「申し込みから融資までが早い」とご案内しましたが、それはあくまで日本政策金融公庫などと比較すると早いということです。事業用資金としてではなく、個人で融資を受ける場合は、他のローンの方が早い可能性があります。なぜなら、借りる人の返済能力のみならず、不動産を査定する時間も要するためです。ほとんどの金融機関が申し込みから融資までに1週間程度かかり、カードローンなどのように即日融資というわけにはいきません。 また、金利が低いとは言え、高額を長期間借りるため、金利をかなり払っていくことになります。そのうえ諸費用もかかるので、元金以外にかかるお金(諸費用や金利)をよく理解し、納得してから利用してください。


(2)不動産売却つなぎ融資

子どもの独立や自身の定年退職を機に、今の持ち家から小さめのマンションや田舎に移り住むことを検討する方もいます。「年齢的に新しく住宅ローンを利用することが難しいため、持ち家を売却して次の住宅を購入したいが、持ち家を売却するまでの間に売れてしまうかもしれない。」そんな時は、今の持ち家を担保につなぎ融資を受けましょう。持ち家がすぐに売れなくても次の住宅を購入することができます。


(3)複数のローンをまとめる

複数の金融機関で融資を受けていると、返済日や返済額がそれぞれ異なるため、返済の管理が難しくなりがちです。不動産を担保にまとまった額の融資を受けて、借入中のローンを清算すると、融資が不動産担保融資のみになるため管理がしやすくなります。また、金利が低いため、まとめることにより返済総額が少なくなる効果も期待できます。


(4)自宅相続時の代償金に充てる

自宅を遺産として相続した人は、他の相続人に代償金として現金を支払うことがあります。というのも、もし親が自宅以外の財産をあまり持っていなければ、自宅を相続した人が他の相続人(例えば兄弟姉妹)よりも多く相続したことになり、不公平が生じるからです。代償金を要求されても、お金がなければ代償金を払うことはできません。そこで自宅を担保に融資を受け、他の相続人に代償金を払うという使い方もできます。 他にも、子どもの留学や進学、納税、リフォームなど、幅広い用途で利用できます。利用目的に制限がないのがありがたいですね。


〇まとめ 所有している不動産を担保にして融資を受けることは、保証人も必要なく、低金利で高額な融資を長期間受けられるため、メリットがとても多いです。融資が必要になった時に第一に検討してみる価値はありますね。しかし、融資額が高額なので不動産を担保にする際は慎重に考えなければいけません。特に、返済できなければ担保にした不動産を失う点や、返済期間が長くなるとその分金利も長く払うという点もよく理解したうえで利用を検討しましょう。


担保にする不動産は、自宅以外に、事務所、商業施設、空き家や空き地、借地などが可能で、親族の所有する不動産でも担保にできます。(ただし、連帯保証人になってもらう必要があります。)利用目的が自由ということもあり、事業資金の用意やつなぎ融資、相続問題対策などに活用できるのも魅力の1つです。 申し込みから返済までとても長期間になります。担保にする不動産の評価額や融資額、金利や条件、諸経費、サービスの良さなどをよく確認のうえ、お申し込みください。