沖縄県外の方には『軍用地』という言葉はあまり馴染みがないですよね。
『米軍専用施設』や『自衛隊施設』、『那覇空港周辺用地』に使用されている土地のことを、総称して『軍用地』といいます
【沖縄県内の施設数は】
沖縄には米軍基地や自衛隊基地が数多く存在しますが、その数ってどのくらいあると思いますか？
平成29年度1月の資料によると、沖縄県全土には米軍専用施設が31施設存在していて、
沖縄県の総面積の約8％、沖縄県本島限定にすると15％の面積を米軍専用施設が占有しています。
【全国と比較してどれぐらい違うの？】
全国で見比べると、米軍専用施設面積のなんと約70％が沖縄県に集中しています。
これだけの面積ですので、沖縄の軍用地の多くは個人が所有している土地です。
それらの個人が所有している土地を国が強制的に借地し、その上で米軍基地などに提供しているのが現状です。
国が強制的に借地しているといっても、『借地料』はもちろん支払われています！
軍用地料は毎年少しずつ値上がりしていて、施設別で上昇率は違うのですが0.34%~1.47%の上昇率となっています。
沖縄県全体で、地主へ支払われた軍用地料は年間900億円以上となっています。
【借地料が決まるのは】
ところで、この借地料はどうやって決まるのか気になりますよね？
借地料は毎年、国（防衛施設局）と沖縄県軍用地主連合会との間で協議を行い、そこで翌年分の借地料が決まります。
借地料の支払いは、通常２回で毎年７月中旬以降〜８月頃に年間の借地料が国から支払われ、値上がりした分が翌年の２〜３月頃に振り込まれます。
なぜ『軍用地』がここまで注目されているのか！
✅まず１つめは、 『軍用地」は国が借り手となって借地料を支払うため、滞納や未納のリスクがなく安定した収入を得られると言う点です。
『軍用地」の利回りは平均で約2.3％と高利回りではありません。
ですが銀行に定期預金として預けるよりも利回りは良いですし、また安心と言うと国が発行している債券で国債というものもありますが国債よりもはるかに利回りは良いです。
✅次に２つめですが、 相続税や贈与税が減税になるため、『相続税対策」での見方もあります。
『軍用地』は通常の土地評価額よりも低く設定されています。これにより財産評価が低く抑えられ相続税や贈与税の軽減が見込まれるという事ですね。
【相続税評価額の計算方法は】
『軍用地の相続税評価額」の計算方法としては、
不動産評価証明書（役所等取得）価格
×軍用地の倍率×（１−40％）
【軍用地倍率の調べ方】
軍用地の倍率は （国税庁HP 路線価図 評価倍率表 雑種地の評価（公用地用の評価倍率を含む））で確認出来ます。
【相続税評価額の計算例】
上記の例はあくまでも例として計算していますが、相続税評価額は約3分の１に軽減されています！
✳︎相続税や贈与税に関する事は専門家の税理士の先生へご相談ください！
✅最後に３つめですが、
１つめ２つめの理由からもお分かりの通り、「軍用地」は優秀な投資物件です。
人気があって他不動産と比べても需要があるため売買の成約が早い傾向ですので急に資金が入りようになった際にも売却しやすく柔軟な計画もたてられるのも魅力です！
軍用地を保有した際のメリットとデメリットをまとめてみました。 参考にどうぞ。
【メリット】
・管理は国です。安心ですね！確実で安定した収入で安心！
・管理手数料を支払うこともなく手間と費用がかかりません。
また国が借り手になりますのでアパートやマンションのような空室や家賃滞納などのリスクがありません。
・毎年借地料は値上がりしています。景気にも左右されにくいため、長期的な収益をあげられます。
・通常の不動産よりも担保価値が高く、沖縄の金融機関ではアパートやマンションよりも 評価が高いです。
銀行で『軍用地ローン』という金融商品もあるぐらいメジャーです。
また返還見込みのない土地ほど高値で取引されています。たとえば『滑走路』などがあげられますね。
・非常に人気で希少価値もあり、換金性がとても高いです。
・固定資産税評価も通常の事業用地より低い為固定資産税が安いです。
借地権がついているので固定資産税も低く抑えられます。
・相続財産評価額の評価が低いので相続税も有利になります。
・定期預金や国債よりもはるかに利回りが良いです。
・一般の土地とおなじように分筆して売却、相続、担保物件として使えます！
【あえてのデメリットといえば】
・家賃収入のように月ごとの収入が得られません。
・所有した軍用地が返還されるリスクもあります。
ただし、返還されたとしても区画整理事業の対象になることが多い為、土地の価値は高く なることが見込まれます。
那覇市の新都心が良い例ですね！
軍用地についてお分かりいただけたでしょうか？
軍用地は沖縄県内外に問わず人気の高い投資物件です。
弊社では軍用地の購入資金や軍用地を担保に事業資金や個人ローンの借り入れも行っております。
軍用地担保ローンは、担保評価が高いのと、最短2日で融資実行しており、急な資金調達にピッタリです。
また軍用地担保ローンの他に軍用地の売買や買取も行っております。
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