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不動産担保ローン

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サムネイル:つなぎ融資は不動産の売却時に利用できる?メリット・デメリットを紹介!

つなぎ融資は不動産の売却時に利用できる?メリット・デメリットを紹介!

「不動産売却前に現金が欲しい」 「つなぎ融資が利用できる条件は?」 転勤や転職・子供の就学のタイミングで、現在所有している不動産を売却して、新しい不動産を購入したいという方もいらっしゃるでしょう。 また、売却予定の不動産をリフォームして高く売りたいと考える方もいらっしゃるかもしれません。そんな時には「つなぎ融資」の利用がおすすめです。 つなぎ融資を利用すれば、不動産売却前にまとまった現金を調達することができます。   この記事では、つなぎ融資の仕組み、つなぎ融資のメリット・デメリット、つなぎ融資を利用する流れなどについて説明します。     1.つなぎ融資とは? ここでは、つなぎ融資の仕組みや利用できる資金使途などについて説明します。   (1)つなぎ融資の仕組み 不動産売却つなぎ融資とは、所有する不動産を売却して現金が手に入るまでの間に利用できる融資のことです。つなぎ融資は、売却予定の不動産を担保にして融資を受け、不動産が売却して得た資金から融資額を一括で返済します。 住宅ローンの場合、2,000万円の融資を受けたら20年などの期間で毎月ゆっくり返済していきますが、つなぎ融資で2,000万円を借りたら融資実行から1年以内に設定された期日に2,000万円を一括で返済します。 例えば、所有している不動産を売却して新しい不動産を購入しようと考えているケースで説明しましょう。 家を住み替える場合には不動産を売却してから次の不動産を購入する「売り先行」と、住んでいる不動産を売却する前に新居を購入する「買い先行」があります。 新しい不動産を購入するために頭金が必要になりますが、手元資金がなければ支払いができません。売り先行の場合は不動産売却した資金から頭金を出せますが、買い先行の場合には手元資金がなければ頭金を用意できないでしょう。 しかし、つなぎ融資を利用すれば買い先行の不動産売却でも、不動産の決済額を見込んで融資を受けられます。つなぎ融資を受けることで、新居購入のための頭金を支払えるようになります。 不動産との出会いは運なので、「この物件を購入したい」と思ったらすぐに資金が用意できるという意味で有効的です。   (2)つなぎ融資を利用する期間 不動産売却でつなぎ融資を利用する期間は、所有している不動産が売却できるまでです。最大融資期間については1年程度に設定している金融機関が多いです。 最短1か月から利用できるので、既に売却先が決まっている場合には数か月など短い期間でも条件に合わせて利用できます。   (3)つなぎ融資の資金使徒 不動産売却つなぎ融資は、資金使途が設定されていないのも特徴です。住み替えで新しい不動産購入する資金して利用されることが多いですが、生活費や老後資金などに利用することもできます。 注文住宅を建てる場合や住宅を建て替える場合にも住宅ローン実行までの期間につなぎ融資を利用することもあります。住宅ローンのつなぎ融資は、資金使途が着工費などの費用に限定されることが多いです。 そのため、不動産売却つなぎ融資は自由度の高さも魅力といえるでしょう。   (4)つなぎ融資の金利 不動産売却つなぎ融資の金利は各金融機関により取り決めが異なりますが、約2.0~8.0%の範囲で10%を超えるところはありません。 つなぎ融資と同じく資金使途自由に個人が利用できる代表としてカードローンがあります。 カードローンの場合、無担保ということもあり、融資金額によっては金利が10.0%を超えることもあります。 そのため、資金使途を選ばない融資が必要で1年以内に不動産を売却する予定があるのであれば、つなぎ融資を利用したほうが金利負担は少なくメリットがあるといえるでしょう。   (5)不動産担保ローンとの違い つなぎ融資は、資金使途も自由で不動産を担保に利用できる不動産担保ローンに似ています。 通常の不動産担保ローンは不動産の売却を前提にしておらず、期間が最長で20年ほどに設定できるので長期間の借り入れができます。 ただし、短い期間で繰り上げ返済をする場合には、解約違約金もかかってしまいます。そのため、1年以内に不動産の売却の予定があり、不動産を担保にできるのであればつなぎ融資を利用したほうがいいといえるでしょう。     2.不動産売却つなぎ融資が活用できるケース 不動産売却つなぎ融資は、資金使途が制限されません。そのため、それぞれの事情に合わせて利用できるのが魅力です。ここでは、不動産売却つなぎ融資が活用できるケースについて説明します。   (1)不動産を売却して新しい不動産を購入するとき 不動産を売却して、新しい不動産を購入する時に不動産売却つなぎ融資は有効です。 例えば、転勤が決まって新居を購入したい場合、新居を購入するためには頭金が必要な場合がほとんどです。 不動産を売却するには不動産屋の査定をしてから、買い手を探して、実際に第三者に売却して現金が手に入るまでに数か月かかってしまうでしょう。 買い替え前の不動産が売却できるまでのつなぎ融資が利用できれば、現金をすぐに手に入れて新居頭金の支払いなどに利用できます。 つなぎ融資実行までの期間は、金融機関にもよりますが最短で1週間程度です。買い替え前の不動産が売却できたら一括で融資額を返済します。   (2)売却する不動産をリフォームしたいとき 売却する不動産を少しでも高く売りたいという場合、リフォームをしてから売却したほうが市場価値は上がる可能性があります。古い物件の場合、第一印象が悪いとなかなか購入に至らないこともあるでしょう。 一方、リフォーム済の物件は、購入後すぐに住めるので購入者が気に入ってくれれば早期売却できる可能性も高くなります。 リフォームには数十万円~数百万円かかるので、手元資金で用意できない場合にはつなぎ融資を利用するのがおすすめです。   (3)すぐに現金が必要なとき 不動産売却できればまとまった現金を手に入れることができますが、通常の不動産売却は申し込みから実際に売却して現金を手に入れるまでに数か月かかってしまいます。 しかしつなぎ融資を利用すれば、早ければ申し込みから最短で1週間程度で現金が手に入ります。 そのため、すぐに現金が必要な事情があり、不動産を売却する予定はあるものの不動産を売却できるまで待てないというケースでもつなぎ融資は有効です。   (4)生活費が苦しいとき 生活費が苦しい場合にも不動産売却つなぎ融資が有効です。不動産を売却すればまとまった現金を手にすることができます。例えば、家賃が安い場所に引っ越せば月々の支払負担を減らすことができるでしょう。 賃貸に入る場合、敷金・礼金などの支払いが必要になりますので、つなぎ融資でまとまった現金を手に入れることができればこれらの費用を支払いすぐに引っ越すことも可能です。   (5)相続税を支払うとき 不動産を売却して相続税を支払わなければいけないケースでもつなぎ融資は効果的です。 相続で不動産を引き継ぐ場合、相続財産の評価額によっては相続税の支払いが必要です。相続税は現金以外の財産にもかかります。 不動産しか相続財産が残されていない場合にも、評価額が基礎控除を超えると相続税支払いの義務が発生するので注意しなくてはいけません。 相続税は、相続人が亡くなったと知った日の翌日から10か月以内に支払いをする必要があります。支払期日を過ぎれば延滞税などの支払いも必要なので注意が必要です。 しかし、遺言書などが残されていない場合、遺産分割協議で相続内容や相続割合を話し合う必要があります。協議が難航すれば相続税の期限に間に合わなくなってしまう恐れもあるでしょう。 特に、不動産が一つしか残されていないケースでは、誰か一人が相続するか、不動産を売却して財産を分けるかなどでもめるか可能性が出てきます。 不動産を売却した資金で相続税を支払いたいと思っている場合、相続登記や不動産売却までに時間がかかり納付期限に間に合わなくなってしまうこともあります。 土地勘がなく、相場をよく調べずに慌てて不動産の売却をすると、買い叩かれてしまうこともあるので注意が必要です。 このようなケースでは、相続税の納税資金としてつなぎ融資で現金を確保しておくことがおすすめです。つなぎ融資により得た資金で納税をして、不動産を納得いく条件で売却ができてから返済できます。   (6)離婚するとき 離婚して家を売りたい場合にもつなぎ融資が有効です。新しい拠点で生活を始めようとしても、手元に現金がなければ引っ越し費用や敷金・礼金などの支払い、家具・家電の購入ができません。 不動産が売却できるまでそのまま現在の家に住み続けるのもストレスがかかる可能性もあるでしょう。 離婚後、心機一転してすぐに新しい生活を始めたいのであれば、つなぎ融資を利用して引っ越し資金などに利用するのがおすすめです。   (7)新規事業の開業資金に利用したい 新規事業の開業資金が必要な場合にも不動産売却のつなぎ融資が活用できます。新規事業を開業する時には登記費用や資本金、オフィスを借りる敷金・礼金、採用費用など数百万円を用意する必要があります。 手元資金がない場合、不動産を売却して資金調達するのも方法の一つです。不動産を売却完了するまで待っていられない場合はつなぎ融資を利用すれば開業資金として利用することができます。   (8)サービス付き高齢者専用住宅への引越しするとき サービス付き高齢者専用住宅への引っ越しするために不動産を引き払う際にもつなぎ融資は有効です。空き家になる自宅をサービス付き高齢者専用住宅へ入居するタイミングで売却してしまいたいと考える人も多いでしょう。 サービス付き高齢者専用住宅へ入居するには数百万円の入居費が必要になります。手元資金で入居費用を用意できればいいですが、大金なのですぐに用意できない場合もあるでしょう。 つなぎ融資で入居費用を用意しておけば、自分が入居したいタイミングでサービス付き高齢者専用住宅への引っ越しができます。   3.つなぎ融資を受ける条件 不動産を売却するためにつなぎ融資を受ける条件としては、不動産の価値が認められる場合です。つなぎ融資は、売却する予定の不動産を担保にして融資をします。 万が一、債務者が融資の返済ができなくなってしまった場合には、金融機関が担保にした不動産を売却して資金回収をします。 そのため、売却する不動産の価値が低い場合には融資することができなかったり、少ない金額しか融資を受けられなかったりするでしょう。 一方、建物は古くても土地の価値が高い場合などには融資可能になるケースもあります。不動産の評価は各金融機関によって異なるので、複数社に問い合わせるのがおすすめです。   4.つなぎ融資を利用するメリット   ここでは、不動産売却つなぎ融資を利用するメリットについて説明します。   (1)融資までのスピードが早い 不動産売却つなぎ融資を利用するメリットは、融資までのスピードが早いことです。大手不動産担保ローン会社のつなぎ融資は、最短数日から1週間程度で融資実行が可能です。 不動産を売却するまでには、最低でも数か月かかってしまいますので、すぐにまとまった資金を手元に用意したいときに便利な資金調達方法といえるでしょう。   (2)買い先行の住み替えができる つなぎ融資を利用することにより、買い先行の住み替えができます。不動産との出会いは運であり、駅近や理想的な間取りなどの人気物件はすぐに売れてしまいます。 現在住んでいる不動産が売却できてから購入しようと考えても、それまで残っている保証はありません。 そのため、不動産売却つなぎ融資を利用し、現金を確保してすぐに新居の購入手続きができるのはメリットが大きいといえるでしょう。   (3)短期間でフレキシブルな運用ができる 不動産売却のつなぎ融資は最短1か月~1年と短期間でのフレキシブルな運用が可能です。例えば、ほぼ不動産の売却の予定が決まっているため1か月だけつなぎ融資を借りるということも可能です。   (4)不動産売却のための時間を確保できる 不動産売却のつなぎ融資を利用すれば、買い先行でも不動産を売却するまでに時間的な猶予が得られます。つなぎ融資の期間は1年以内なので、納得いく条件で売却できる不動産会社を選べるのです。 慌てて不動産の売却をしようとすると、相場より安い金額を提示されても気づかずに売却してしまう恐れがあるでしょう。 不動産を売却する際にはなるべく複数の不動産会社に見積もりを取り、一番いい条件を提示してくれたところで契約を結ぶのがおすすめです。 つなぎ融資を利用することで時間的な猶予ができれば、複数の不動産業社に見積もりを取ったり、交渉をしたりと納得いく条件で売却を進めることができるのもメリットです。   (5)仮住まいの費用を節約できる 売り先行の住み替えをする場合、不動産を売却してから新居を探します。そのため、新居に移るまでは一時的に仮住まいに住む必要があり、入居する敷金・礼金、引っ越し費用、必要な家具や家電などにもお金がかかることになるでしょう。 しかし、買い先行の住み替えでつなぎ融資を利用する場合、現在住んでいる不動産が売却できるまではそのまま家に住み続けることができます。 仮住まいへ引っ越しする費用を節約できるのはつなぎ融資を利用するメリットといえるでしょう。   (6)引っ越しが一度で済む 不動産売却をしてから仮住まいに引っ越し、その後に新居に引っ越す場合、引っ越しを2回する必要があります。 お年を召している方にとっては、精神的・体力的にも引っ越しはストレスがかかりますし、お子さんが小さい場合には引っ越し準備に手間がかかります。短期間で2回も引っ越しをするのは疲弊してしまうでしょう。 しかし、つなぎ融資を利用して買い先行の住み替えを行えば、不動産を売却するまでは住み続けることができるので、引越しは1回で済みます。 引っ越しをする負担を減らすという意味でも不動産売却のつなぎ融資はメリットがあるのです。   (7)不動産が売れなかった場合の買取保証がある 不動産売却のつなぎ融資を利用する場合、融資の返済期日が1年以内に設定されます。それまでに不動産が売却されれば問題ありませんが、もし売却できなかったとしても不動産の買取保証があります。 そのため、つなぎ融資の利用にあたり「不動産売却ができなかったらどうしよう」と不安に感じる必要はありません。   (8)カードローンなどに比べると金利は安い 不動産売却つなぎ融資は、カードローンなどに比べると金利は安い傾向にあります。例えば、生活が苦しくなり、自宅を売って賃料が安い物件に引っ越そうと考えるケースもあるでしょう。 賃貸に引っ越す場合には敷金・礼金など必要になりますが、手元資金がなくても住宅ローンのような低金利での借り入れはできません。 住宅購入資金ではなく、敷金・礼金、賃料や生活費などに利用するために借入が必要なケースでは、カードローンなどの資金調達方法を利用します。 カードローンなどは無担保での融資のため、金利は高くなりがちです。不動産売却が前提ならば、不動産売却のつなぎ融資を利用したほうがメリットがあるといえるでしょう。   (9)不動産の評価額に合わせた借り入れができる 不動産売却つなぎ融資は、不動産の評価額に合わせた借り入れができます。 無担保のカードローンなどを利用する際には、個人の信用力に合わせての融資になるので、信用力が低いと評価されれば大きな額の融資を受けられません。また、年齢制限があったり、収入の制限があったりします。 しかし、不動産売却つなぎ融資は不動産の売却価格を見込んでの融資なので、不動産の価値が高いと評価されれば個人の信用力が低くても融資が受けられますし、不動産の評価に合わせて融資額も増えるのがメリットです。   (10)空の物件を売れる 住み替えで不動産売却つなぎ融資を利用する場合、物件が売却できる前に新居に引っ越すことができます。 売り先行で買い替えを行うと、不動産売却にあたり人が住んでいる状態で部屋の写真を撮ったり、内覧をしてもらったりすることになります。 生活感が出すぎてしまうと、物件が売れにくくなってしまう可能性もあるでしょう。 しかし、つなぎ融資を使えば新居に引っ越してから物件を売却すればいいので、購入希望者には空の物件で選んでもらえるのもメリットといえます。     5.つなぎ融資を受けるデメリット つなぎ融資を利用するデメリットについても説明します。   (1)住宅ローンより金利が高い 不動産を売却するためにつなぎ融資は、住宅ローンに比べると金利が高いです。住宅ローンの金利は安く、現在の相場で変動金利であれば1.0%以下で借り入れができます。つなぎ融資は2.0~8.0%程度です。 ただし、住宅ローンは資金使途が限られます。幅広い用途に使いたいのであれば金利は高くてもつなぎ融資を利用すべきといえます。上述しましたが、資金使途自由な融資の中では金利水準は低めです。   (2)想定していた価格で不動産が売れない場合がある つなぎ融資を受けるデメリットとしては、想定していた価格で不動産が売却できない可能性があることです。 例えば、売り先行で住み替えをする場合、不動産の売却価格を確認してから新居購入の計画が立てられるので資金計画が立てやすいです。 しかし、不動産の売却価格が予定よりも安くなってしまった場合には、融資の返済を自己資金からしないといけなくなってしまう恐れがあります。そのため、保守的に新居購入の計画する必要があるといえるでしょう。 また、不動産が売却できなかった時には不動産業者が買取をしてくれますが、市場価格より4~5割安めに設定されているといわれています。 予想より少ない金額しか売却資金を受け取れず、資金計画が狂ってしまうこともあるので注意が必要です。   (3)返済期間が短い 不動産を売却するためのつなぎ融資は、返済期限が短いのが特徴です。返済期限は最長で1年で、1年で売却できない場合には不動産会社に買い取られます。 そのため、1年を超える長い期間の資金調達が必要な場合には、つなぎ融資以外の資金調達方法を検討する必要があるでしょう。   (4)返済に遅れたら遅延損害金の支払いが必要 つなぎ融資の利用中に返済に遅れた場合には、遅延損害金の支払いが必要になります。遅延損害金は年率19.0%代と高く設定されている金融機関が多いです。 通常の金利と加えて遅延損害金の支払いが必要になりますので、返済に遅れないように気を付ける必要があります。   (5)地方での利用は限られる 不動産売却つなぎ融資は、サービスを提供している金融機関が少ないのがデメリットです。特に地方でのサービスは少なく、利用したくてもできないケースもあるでしょう。   (6)事務手数料の負担がある つなぎ融資を利用する際には、金利の支払いだけではなく事務手数料と言われる費用の支払いも必要です。そのため、金利と事務手数料を合わせた費用を支払う必要があることは理解しておくべきです。 例えば、売り先行の住み替えでは仮住まいと新居への2回分の引越し費用がかかりますが、引越し費用とつなぎ融資にかかる費用のどちらの負担が大きいかを確認して利用を検討するべきといえます。   (7)審査時間が長い場合と資金が必要な時に合わない可能性がある 不動産売却つなぎ融資は、融資実行まで最短1週間程度で利用できるケースが多いです。しかしこれは最短の期間なので、場合によっては数週間かかる可能性もあります。 例えば、住み替えのためにつなぎ融資を利用するケースで、頭金の支払いが迫っている場合、審査が長引けば頭金の支払期日に間に合わない可能性もあるでしょう。 融資実行の早さ重視であれば、金融機関にどのくらいで融資実行が必要かを伝え、早めに審査の回答をしてくれるところを選ぶと安心です。     6.つなぎ融資の利用が向いているケース 不動産売却でつなぎ融資を利用するのが向いているのは、市場価値が高く売れやすい物件を保有している場合です。例えば、駅近や人気の間取り、大手ハウスメーカーによる物件は市場価値が高いです。 また、人気エリアなどで不動産価値が上がる見込みがある物件も売れやすいでしょう。 つなぎ融資の返済期日は1年以内に設定されているので、早く売れそうな物件を所有している場合にはつなぎ融資が向いています。     7.つなぎ融資を利用する注意点 ここでは、不動産売却でつなぎ融資を利用する際の注意点について説明します。   (1)複数の銀行に条件を確認する つなぎ融資を利用する場合、複数の金融機関に条件を確認すべきといえます。金融機関によって融資条件が異なる可能性があるからです。 例えば、一つの金融機関で断られたとしても、別の金融機関であれば融資可能なケースもあります。 (2)複数の不動産業者に見積もりを取る つなぎ融資を利用する場合、複数の不動産業社に見積もりを取るべきです。不動産会社によって不動産評価は異なるので、一社にしか問い合わせないと安い価格で買い叩かれてしまう可能性もあるでしょう。 見込んでいた売却額を下回れば資金計画も狂ってしまうので、なるべく高く買い取ってくれる不動産業社を選ぶべきです。     8.つなぎ融資利用の流れ つなぎ融資を利用する際の一般的な利用の流れは下記のとおりです。   ①相談 ②不動産の調査 ③審査 ④契約 ⑤融資実行   審査期間は金融機関にもよりますが、最短で数日で審査結果が出て、1週間以内に融資実行できるケースもあります。 新居購入のための頭金の支払いなど、急ぎで資金調達が必要な場合はその旨を伝えれば、対応してくれるでしょう。     9.つなぎ融資で必要になる費用 つなぎ融資で必要になる費用は主に以下のとおりです。   ①金利 不動産売却つなぎ融資の金利は、約2.0~8.0%の範囲に設定されます。例えば、2,000万円の融資で金利が5.0%、1年間借り入れをする場合の金利は100万円です。   ②事務手数料 つなぎ融資を利用する際には事務手数料も必要です。事務手数料は融資金額に対して約3.0%です。例えば、2,000万円の融資額で3.0%の事務手数料がかかるのであれば60万円必要です。     10.つなぎ融資で必要になる書類 不動産売却つなぎ融資で必要になる書類で代表的なものは下記のとおりです。   ・住民票の写し ・身分証明書(運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど) ・源泉徴収票 ・確定申告書類 ・不動産の登記事項証明書 ・公図・地積測量図・建物図面 ・物件案内図(住宅地図) ・不動産売買関係書類(売買契約書・媒介契約書等)   急いで資金調達が必要な場合は、不動産の登記事項証明書などあらかじめ入手しておくことをおすすめします。また、各金融機関によって必要書類は異なるので、必ず確認するようにしてください。     11.不動産担保ローン会社が提供するつなぎ融資とは? 不動産売却のつなぎ融資は、主に不動産担保ローン会社が提供しています。 不動産担保ローン会社では、普段から不動産を担保に資金使途自由な融資を提供しています。 普段から不動産を担保にしたローンに特化しているので、不動産の査定や契約などに慣れており、申し込みから融資実行までの期間が短いのが特徴です。 ただし、不動産担保ローン会社によってつなぎ融資の条件は異なります。例えば、一つの不動産担保ローン会社につなぎ融資を断られても、他の不動産担保ローン会社の審査に受かることもあるでしょう。 また、金利や融資額も各社異なる可能性があります。そのため、つなぎ融資を検討しているのであれば、複数の不動産担保ローン会社に見積もりを取り、ご自身にとっていい条件のものを選ぶといいでしょう。     12.不動産売却をする予定がないなら不動産担保ローン 不動産売却のつなぎ融資は、不動産の売却を前提にした返済期日が1年以下に設定された融資です。しかし、不動産の売却をしなくても「不動産担保ローン」を利用することで資金使途自由な融資を受けることができます。 不動産担保ローンの場合、つなぎ融資のように短い期間ではなく最長20年など長期間の資金調達も可能です。不動産売却をする必要がないのであれば不動産担保ローンを選んだほうが良いといえます。 不動産担保ローンを提供する金融機関は多く、銀行や不動産担保ローン会社で利用できます。金利や条件などもさまざまなので、条件に合う金融機関を選ぶといいでしょう。     まとめ 不動産売却のつなぎ融資は、不動産を1年以内に売却する予定がある場合に有効な資金調達方法です。 資金使途が制限されないので、買い先行の住み替えを行う際の資金のほか、生活資金や老後資金、新規開業資金などに利用することもできます。 そのほか、資金使途が自由な融資はカードローンなどもありますが、無担保なので金利は高めに設定されています。不動産売却が前提なのであればつなぎ融資の利用がおすすめです。 ただし、不動産売却のつなぎ融資は想定していた金額で不動産が売却できなかった場合には資金計画が狂ってしまう恐れがあります。1年以内に売却できない場合には買取保証がありますが市場価格より大幅に低い金額です。 そのため、市場価値が高い不動産ではない場合にはリスクがあることは理解しておきましょう。

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サムネイル:リースバックのメリット・デメリットを徹底解説!利用すべきケースは?

リースバックのメリット・デメリットを徹底解説!利用すべきケースは?

「リースバックってどんな仕組み?」 「リースバックを利用するメリット・デメリットを知りたい」 まとまった資金が必要になり、家を売って現金化する選択肢を考える方もいらっしゃるでしょう。 しかし、家を売却すると新しく住む場所を探す必要がありますし、引っ越しするのも負担になります。 しかし、リースバックを利用すれば住み慣れた家に住み続けながらまとまった現金を手にすることができるのです。   この記事では、下記について説明します。 ・リースバックの概要 ・任意売却やリバースモーゲージとの違い ・リースバックを利用するメリット・デメリット ・リースバックの利用を検討すべきケース この記事を読めば、リースバックについての知識を深めることができるでしょう。   1.リースバックとは? まず、リースバックの仕組みや目的などについて説明します。   (1)リースバックの仕組み リースバックとは、所有している自宅不動産などを不動産会社などに売却して一括で現金を受け取り、その後も家賃を支払いながら同じ家に住み続けることができる仕組みです。 リースバックを利用すると、不動産の所有権は不動産会社へ移ります。不動産の所有権が移っても、賃貸契約を結ぶことで自分の住み慣れた家に住み続けられるのが大きな魅力です。   (2)リースバックの目的 リースバックは、不動産を手放して身軽にしたい、一括で現金が欲しい場合に有効です。 例えば、将来的に老人ホームを利用したい場合、不動産を売却して現金を用意しておいたほうが利用料の支払いに使える現金を確保できるので安心です。 売却しても賃貸として住み続けることができるので、通常の不動産売却のようにすぐ退去する必要はありません。契約にもよりますが、住める時には住み慣れた家に住んで、必要な時期に合わせて退去できるのが魅力です。 また、リースバックは相続対策としても利用されます。相続が発生時に複数の法定相続人に対して不動産が一つしかない場合、特定の誰かが相続すれば不平等さが生まれてしまいます。 不動産を売却してから現金を分けるとしても、残された家族に負担をかけることになってしまうでしょう。 相続では、不動産として所有していたほうが評価額を落とすことができるといったメリットがありますが、円満な相続のためには現金を残しておいたほうが相続人にとって負担が少ないです。 相続の準備としてもリースバックは有効的といえるでしょう。 (3)リースバックで利用できる不動産の種類 リースバックは、戸建て住宅はもちろんマンションの一室にも活用できます。また、マンション経営やアパート経営をしている場合、一棟まるごとリースバックすることもできます。     2.任意売却とリースバックの違い ここでは、任意売却とリースバックの違いについて説明します。 (1)任意売却とは? 住宅ローンの返済が厳しくなった時には、自宅不動産を売却した資金で住宅ローンの返済をします。ただし、売却資金で住宅ローンの残債が完済できない場合は、別途完済するための資金を用意する必要があります。 住宅ローンでは銀行の抵当権を付けますが、抵当権の抹消は住宅ローンの完済が条件だからです。売却した資金だけでは完済できない場合、競売となってしまいます。 競売は裁判所が家の売却を行うことで、強制力が強く、官報に掲載されれば周囲にバレてしまいます。 しかし、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合でも、金融機関と相談して「任意売却」という形がとれるケースもあります。 任意売却をすることで、一定の条件のもと抵当権を解除してもらえるのです。競売に比べて市場相場に近い価格で売却でき、ローンの残債を分割払いにできるといったメリットがあります。 (2)任意売却とリースバックを組み合わせることもできる 住宅ローンの返済が厳しくなったらリースバックを利用することも可能です。リースバックを利用すれば、不動産業社に不動産を売却して、その後も賃貸として住み慣れた不動産に住み続けることができます。 借りている間は家賃を支払い、資金に余裕がでてきたら後に買い戻すということも可能です。 リースバックも前提条件としては住宅ローンの残債が売却費用を上回る場合にしか利用できません。 ただし、最近では任意売却とリースバックを組み合わせて、任意売却した不動産にリースバックで住み続けるケースも出てきました。 任意売却とリースバックを組み合わせて利用する場合、金融機関との兼ね合いもありますので、通常のリースバックに比べると申し込みから契約までに時間がかかることは理解しておきましょう。     3.リースバックとリバースモーゲージの違い リースバックとよく比較される制度として、リバースモーゲージがあります。   (1)リバースモーゲージとは? リバースモーゲージは、「リバース=逆」「モーゲージ=抵当・抵当権」を組み合わせた言葉で、不動産を担保にして融資を受ける方法です。 住宅ローンは一括で借りた資金を毎月返済しますが、リバースモーゲージは一括で借りた資金を一括で返済します。 老後資金を準備するためにリバースモーゲージを利用して、債務者が死亡した時に相続人が自宅を売却した資金で一括返済します。   (2)リバースモーゲージのメリット 老後に住宅ローンの返済が残っており返済が厳しい場合に、住宅ローンからリバースモーゲージに借り換える人もいらっしゃいます。 リバースモーゲージに借り換えると、毎月の返済は利息分だけになるので、毎月の返済負担を減らせるのがメリットです。 自宅に住み続けながらも老後資金の借り入れができるので、老後資金に不安がある方にとっては有効的です。 また、契約者が亡くなった場合、配偶者が契約を引き継げる契約が多いので、契約者が亡くなってからも配偶者は安心して生活できます。   (3)リバースモーゲージのデメリット リバースモーゲージは変動金利が採用されます。そのため、経済情勢によっては返済する金利の額が上がっていく可能性があるのはデメリットです。 金利が上がれば月々の返済負担が増えて資金繰りが悪くなる可能性もあるでしょう。 また、長生きすればするほど、融資された金額を使い切ってしまうリスクもあります。 生存中に不動産の価値が大きく下落する事象が発生すれば、融資限度額が見直される可能性もあるでしょう。   (4)リバースバックとリバースモーゲージは何が違う? リースバックとリバースモーゲージはよく似ていますが、リースバックは不動産の取引でリバースモーゲージは融資という点が大きな違いです。 リースバックは、サービスを提供する不動産会社などに不動産を売却して所有権を移し、賃貸契約を結んで同じ家に住み続けることができます。 一方、リバースモーゲージは、不動産を担保に融資を受けるので、所有権は自分のままで資金調達ができます。 ただし、リバースモーゲージを利用する際も、債務者が亡くなったら所有権は債権者へ移ります。 つまり、リースバック・リバースモーゲージ共に、タイミングは違っても所有権が移る点は同じといえるのです。     4.なぜリースバックが注目されているのか リースバックが注目される理由として、自宅を売却してもそのまま住み続けられることが挙げられます。自宅を売却して引っ越しが必要な場合、引っ越しの準備が手間ですし、引っ越し費用が必要になります。 また、新しい地域に引っ越す場合、人間関係を一から構築するのも負担になるでしょう。特に高齢の方にとって引っ越しの負担は大きいので、そのまま住み続けられるのは嬉しいポイントといえるのではないでしょうか。 お子さんが小さい場合も、転校を避けることができます。 また、不動産の売却によってまとまった現金が一括で手に入るのもポイントです。 公益財団法人 生命保険文化センターが令和元年に行った調査によると、老後の不安として「公的年金だけでは不十分」を挙げた人は全体の82.8%でした(n=3,388、複数回答)。 そのため、リースバックを利用することにより、住み慣れた自宅に住み続けながら老後資金のための現金を用意できるのも注目される理由といえるでしょう。   参照:公益財団法人 生命保険文化センター 老後の生活にどれくらい不安を感じている?|リスクに備えるための生活設計|ひと目でわかる生活設計情報|公益財団法人 生命保険文化センター (jili.or.jp)     5.リースバックの利用を検討したほうが良いケース ここでは、リースバックの利用を検討したほうがいいケースについて紹介します。   (1)住宅ローンの返済が苦しくなっった 住宅ローンの返済が苦しくなった際にはリースバックを検討してみましょう。リースバックを利用すれば、一括でまとまった現金が手に入るので、そこから家賃という形で支払うことになります。 不動産を売却するので、固定資産税も支払う必要がなくなるのもメリットです。 リースバックで普通賃貸借契約を結ぶ場合は、2~3年などの間隔で定期更新があり、更新をし続ければ住み続けることができます。 例えば、家賃の支払いが苦しくなればその時に引っ越すこともできるので、状況に合わせて身軽に行動できるようになるのも魅力といえるでしょう。   (2)将来的には買い戻したい リースバックは、資金に余裕ができた時にリースバックした不動産を買い戻すこともできます。 例えば、相続などでまとまった現金が手に入ったり、再就職をして十分な収入になったりした場合には思い出がある大切な不動産を再び自分のものにできるのです。 通常の不動産売却の場合は、第三者に所有権が移り買い戻しは難しいので、買い戻しのオプションがあるのもリースバックのメリットといえるのではないでしょうか。   (3)老後資金など資金調達したい まとまった金額の老後資金が必要な場合にもリースバックが有効です。例えば、現役期間は子供の教育費の捻出や住宅ローンの返済が苦しく、老後資金の準備までできていなかったというケースもあるでしょう。 リースバックを利用すれば一括で家を売却した分の資金が手に入ります。住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金が手元に入るのは大きなメリットといえるでしょう。 住宅ローンが完済した古い物件でも、駅近などで条件が良ければ数千万円の価値になることもあります。まとまった資金を老後資金として手元に用意できるのは安心材料になるでしょう。 他にも、介護施設に入る予定でゆくゆくは自宅不動産の売却を考えているという場合、リースバックを利用すれば施設利用費の準備ができます。 売却手続きもリースバック利用時に終わるので、身軽に施設に移れるのも魅力といえるのではないでしょうか。   (4)相続の準備 相続の準備としてリースバックを利用するのも効果的です。   ●相続財産が分けやすくなる 相続が発生したら相続財産を法定相続人で分けることになります。相続争いはお金持ちにしか起こらないイメージがあるかもしれませんが、実は財産が少ないほうが争いは起こりやすいです。 例えば、自宅不動産しか相続財産が残されていない場合は下記のような方法で遺産分割することになります。 ①特定の相続人が自宅不動産を相続して、他の相続人に法定相続分(遺留分)を支払う ②自宅不動産を売却して法定相続割合で分ける ③法定相続人が共有する ④自宅不動産を相続する人以外は相続しない 特定の相続人が自宅不動産を相続するケースですが、不動産を相続する人がその他の相続人に支払う法定相続割合分(遺留分)の現金を保有していなればできません。 自宅を売却して法定相続割合で分ける方法は、不動産の売却の手続きなど相続人に手間がかかります。また、被相続人の配偶者が住む場所が確保できなくなるリスクも発生します。 法定相続人が法定相続割合に従って共有する方法もありますが、トラブルが起こりやすくおすすめできません。 また遺産分割協議を行い、自宅不動産を相続する人以外は相続しないという方法もあります。 ただし、法定相続人には法律で認められた遺留分がありますので納得していなければ遺留分侵害額請求が行われるなどして親族間でトラブルが発生する可能性があります。 このように、不動産を相続で分けるのは相続人にとって負担になります。そのため、相続人が分けやすいように現金で財産を残してあげたほうがいいといえるのでしょう。 リースバックは、不動産を現金にできるので相続対策としても効果的といえます。 ●相続税の支払い準備ができる もう一つ相続対策で不動産を現金化したほうがいい理由として、相続税の支払い準備ができることが挙げられます。 相続税は、相続財産が基礎控除額【3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)】以上になる時にかかります。 例えば、法定相続人が配偶者と子供2人で合わせて3人の場合、相続財産が4,800万円を超えるケースでは相続税の支払いが必要です。 都心の不動産を保有している場合、不動産の評価額が4,800万円を超えてしまうこともあり得るでしょう。 不動産しか相続財産がない場合、法定相続人が現金を用意して相続税を支払うか不動産を売却して支払う必要があります。 相続税の支払い期日は、被相続人が亡くなったと知った日の翌日から10か月以内です。もし不動産を売却してから相続税の納税資金を用意しようと思うと急いで手続きが必要になります。 さらに、納税の期日に遅れると延滞税などがかかってしまうことも理解すべきです。 そのため、残された相続人に相続税の支払いで負担をかけないためにも、不動産を現金化できるリースバックは有効です。 (5)離婚した時 リースバックは、離婚した時にも有効です。例えば、不動産の所有者が夫で住宅ローンの支払いも夫がしている場合で考えてみましょう。 不動産の所有者と住む人が違っても問題ないので、離婚して妻と子供がその家に住み続けることもできます。しかし、こういったメリットの半面、リスクが伴うこともあります。 例えば、夫が途中で住宅ローンの返済を放棄すれば、立ち退きを余儀なくされるでしょう。故意ではなくても、リストラされてしまえば支払いができなくなってしまうこともあります。 しかし、リースバックを利用すれば、不動産を売却した資金で住宅ローンを返済できます。妻は家賃を支払いながら家に住み続けることができるので、子供の学区を変えたくない場合などにメリットがあるといえるでしょう。 夫としても、離婚後に自分が住まない物件の住宅ローンを支払い続けるのは精神的なストレスになる可能性があるので、リースバックを利用できると権利関係が整理され安心するのではないでしょうか。 (6)借金返済のため 借金の返済が必要になった場合にもリースバックを検討すべきといえます。まとまった現金を用意できれば、それを借金返済に充てられるからです。 例えば、カードローンなどの返済が苦しくなった場合にもリースバックは有効的といえるのではないでしょうか。 消費者金融の利息は高めなので、借り続けると利息の返済だけでも負担が大きいです。そのため、借金を返済してしまいたい場合にもリースバックを検討してもいいでしょう。     6.リースバックのメリット   リースバックを利用するメリットについて説明します。   (1)自宅に住み続けられる リースバックを利用するメリットは、自宅に住み続けられることです。年を取ってからの引っ越しは、精神的にも体力的にも負担がかかります。 また、お子さんが小さい場合には学校の転校が必要になるなど、ストレスをかけてしまう恐れがあるでしょう。自宅を売却しても、住み慣れた自宅に住み続けられるのはリースバックの大きなメリットです。 ただし、契約によっては住み続けるのが難しいケースもあるので、契約時に条件の確認は必ず行うようにしてください。   (2)引っ越し資金が必要ない リースバックは、引っ越しをする必要がないので引っ越し費用がかからないのもメリットです。引っ越し費用は時期や荷物の量にもよりますが、家族で引っ越しする場合には数十万かかります。 また、引っ越し後の物件に現在使っている家具や家電が合わない場合、購入する費用も必要になるでしょう。これらの金額を浮かせることができるのもリースバックを利用するメリットです。   (3)固定資金の支払いが不要 リースバックを利用すると、所有権が不動産会社へ移ります。固定資産税は不動産の所有者にかかる税金なので、固定資産税の支払いが不要になるのもリースバックを利用するメリットです。 例えば、購入した時より地価が上がると、固定資産税の金額が上がり負担も大きくなるケースもあるでしょう。そのため、固定資産税の支払いが負担に感じている場合にもリースバックが有効です。 また、相続した不動産の固定資産税が重いと感じる場合にもリースバックは良い方法といえます。固定資産税が高い不動産を相続しても、リースバックを利用すれば手放さずに住み続けることができるのです。   (4)まとまった現金がすぐに手に入る 通常の不動産売却では、買い手が見つかるまで現金化できません。しかし、リースバックの場合は不動産会社が買い取ってくれるので、現金化までの時間が短いのもメリットです。 すぐにまとまった現金を手にしたいという場合にはリースバックが向いているといえるでしょう。   (5)物件を売却したことが周囲にバレづらい リースバックは、自宅不動産に住み続けることができるので、売却した事実が周囲にバレにくいのもメリットです。 通常の不動産売却の場合、不動産会社が看板や広告、WEBサイトなどで買い手を探します。 そのため、自宅不動産を売却しようとしていることが周囲にバレやすい状況になるでしょう。 不動産を売却したことが周囲にわかれば「お金がないのではないか」「トラブルに巻き込まれたのではないか」と勘繰られてしまう可能性もあります。 しかし、リースバックを利用すれば、不動産を購入するのは不動産会社なので広告などに載ることはありません。加えて、それまでと変わりなく自宅に住み続けられるので、周囲にバレることはほとんどありません。   (6)将来的に再購入もできる リースバックは、将来的に買い戻しができるのもメリットです。例えば、資金繰りが苦しくなったタイミングでいったん売却して、将来的に資金繰りが安定したら買い戻すこともできます。 具体的には、相続財産として現金が手に入った時や、同居する子供の給与が上がって不動産を購入できる信用力ができた場合などです。 ただし、リースバックのサービスによっては再購入できないものや、再購入するまでに一定期間を空ける必要があるものもあります。 もし、将来的に再購入を考えているのであれば、契約内容をしっかり確認しておくべきといえます。     7.リースバックのデメリット リースバックのデメリットについても説明します。   (1)所有権が変わる リースバックのデメリットは所有権がリースバックの不動産会社へ変わってしまうことです。 自宅が所有物ではなくなってしまうので、相続で子供に渡したり、不動産担保ローンのように不動産を担保に融資を受けられなくなったりします。   (2)家賃を支払う必要がある リースバックを利用すると、家賃を支払う必要が出てきます。家賃は自宅不動産の売却価格によって決まり、売却代金の10%程度が年間家賃です。 家賃は相場より高めに設定されているので、家賃が負担に感じることもあるでしょう。家の売却費用が高いほど家賃は高くなる傾向です。 例えば、3,000万円の売却費で10%が年間家賃となる場合、月額家賃は25万円です。さらに、家の維持費に必要な費用なども加算されるケースもあります。   (3)自由にリフォームができない リースバックを利用した物件は、所有物ではないので自由にリフォームができません。ただし、不動産業社の許可が下りればクロス・床の張替や水回りの交換など簡単なリフォームすることが認められるケースもあります。 間取りを変えるようなリノベーションは難しいと思っておいたほうがいいでしょう。 ただし、リフォームした物件に住み続けることができる「リフォームリースバック」という商品を売り出している会社もあります。   (4)ずっと住み続けられる保証はない リースバックはずっと住み続けられる保証はありません。 リースバックは、契約によって賃貸期間が異なります。通常の賃貸物件同様に2~3年の契約期間で更新手続きを行い、ずっと住み続けられるケースがほとんどです。 しかし、契約内容によっては一定期間しか住むことができない内容のものもあります。定期借家契約の場合、貸主と借主の合意がないと再契約ができないので注意が必要です。 また、家賃の滞納があった場合には、退去を求められることもあるでしょう。リースバックの家賃は高めに設定されているので、家賃を支払うのが苦しくなれば引っ越しする必要が出てくることも考えられます。   (5)売却費用が相場より安め リースバックの売却費用は、相場より低めに設定されています。一般的には、市場価格の2割~3割程度安めです。 なお、売却価格が住宅ローンの残債を下回る価格(オーバーローン)になってしまうと、リースバックは利用できません。   (6)買い戻し費用が高い リースバックを利用する人の中には、将来的に売却した不動産を買い戻そうとしている人もいらっしゃるでしょう。 しかし、リースバックを利用する際の売却価格は市場より2~3割低く設定されています。逆に買い戻す際の費用は市場より高めに設定されている場合がありますので、十分な費用ができなければ買い戻しができないこともあるでしょう。     8.リースバックに向いていないケース リースバックは、市場価格より安めに設定されていますので、不動産を高く売りたいと考える方には向いていないといえるでしょう。 自宅不動産に住み続けることを重視していないのであれば、通常の不動産を売却のほうが高く売れるのでメリットがあります。 また、リースバックは住宅ローンの残債が売却価格を上回る際には利用することができません。 金融機関が住宅ローンを完済できる状況でないと抵当権を外してくれないためです。そのため、住宅ローンの返済が進んでいない物件や不動産価値が落ちてしまっている物件では利用できないと考えたほうが良いでしょう。     9.リースバックを成功させるポイント リースバックを成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことです。後からのトラブルを避けるためにも、契約内容をきちんと説明してくれるところを選ぶべきといえるでしょう。 例えば、賃貸契約の方法には「定期借家契約」と「普通借家契約」があるのですが定期借地契約を結ぶ際は注意すべきです。 定期借家契約は、貸主側が契約を更新しないと主張すれば借り続けることができず、退去を余儀なくされる可能性があるからです。 契約内容について適当な説明しかしてくれず、サポートが不十分と考える場合には取引を考え直したほうがいいかもしれません。 また、売却価格やリースバック後の家賃も各社で異なります。複数社に見積もりを取り、納得できる条件を提示してもらえた不動産会社を選ぶと安心できるのではないでしょうか。     10.リースバック利用の流れ リースバックを利用する一般的な流れは下記のとおりです。 ①リースバックサービスを提供する不動産会社に問い合わせる ②不動産会社のスタッフと面談 ③物件の査定 ④売買契約 ⑤賃貸契約 ⑥決済 なお、申し込みからリースバックを利用するまでの期間は、住宅ローンの残債により異なります。残債が少ない場合には数日で手続きは完了しますが、残債が多い場合には数週間かかります。 リースバックは不動産売買のように引き渡し(転居)の手続きが必要なく、書類上の手続きで完了するのでスムーズです。 自宅不動産の売却資金より住宅ローンの残高のほうが多いオーバーローン状態でリースバックを利用する場合、金融機関と連携しながら任意売却も行います。そのため、手続きに数か月かかってしまう可能性があるでしょう。     まとめ リースバックは、住み慣れた家に住み続けながら一括でまとまった現金を手にすることができる画期的な仕組みです。老後資金の準備や相続対策のために注目されています。 引っ越しをしたくない、周囲に不動産を売却したことがバレたくないといった場合にメリットがある方法といえるでしょう。通常の不動産売却とは異なり不動産会社へ売却するので、現金化までの期間も短いのが特徴です。 ただし、リースバックは通常の不動産売却より売却価格が低くなる、家賃相場が高い、不動産を買い戻す時の費用が高くなるといったデメリットがあるので注意が必要です。 また、普通借家契約の場合、希望するかぎりずっと賃貸として住み続けることができますが、定期借家契約は、貸主側が契約を更新しないと主張すれば借り続けることができません。 契約時にどちらの契約かを必ず確認する必要があります。 不動産会社によってリースバックの条件は異なりますので、複数社に見積もりを取るのがおすすめです。 後から悔やまないように、納得がいく契約が結べるようにしてください。

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サムネイル:不動産担保ローンの仮審査とは?審査の内容や本審査との違いは?

不動産担保ローンの仮審査とは?審査の内容や本審査との違いは?

仮審査の内容や本審査との違いが気になる方もいらっしゃるでしょう。 この記事では、仮審査の内容、仮審査で必要になる書類、仮審査と本審査の違いについて説明します。     1.不動産担保ローンの仮審査とは?   不動産担保ローンを申し込む際、本審査の前に仮審査が行われます。仮審査は、事前相談のような役割です。 正式に審査を受ける前に、自分が保有している不動産が担保になるか、融資が可能かを聞いてみたいといった軽い相談のニーズに応える形になっています。 以前は仮審査も店舗にて行われることが多かったですが、最近はオンラインで仮審査を申し込めるところも増えています。気軽に利用できるので、不動産担保ローンを借りたいとお考えの方はぜひ利用してみてください。 なお、仮審査なしで本審査を受けられるケースもあります。     2.不動産担保ローンにおける仮審査の内容は? 不動産担保ローンの仮審査の内容は各金融機関で異なります。しかし、最低限必要となる内容は大きく変わりませんので、どんな内容なのかについて説明します。   (1)仮審査のチェック内容 仮審査では、不動産担保となる物件の簡易的な評価を行います。仮審査は、金融機関ごとに独自の方法で審査されます。具体的には下記の情報が必要になることが多いようです。   ・不動産の所在地 ・不動産の種類 ・土地の面積 ・借入希望額 ・抵当権の状況と金額 ・資金の使用用途 ・現在の借入状況 ・職業 ・収入   また、仮審査では個人の信用情報も確認されます。金融機関では、融資をする際に個人情報の確認は欠かせません。過去に延滞や自己破産がないか、反社会的勢力の関係者ではないかを調べます。 金融機関は、「日本信用情報機構(JICC)」「全国銀行個人信用情報センター(KSC)」「株式会社シーアイシー(CIC)」にて信用情報を調べることができます。 過去に延滞や自己破産があった場合、5~10年間ブラックリストに載ることになるので、この期間に新規で融資を受けるのは難しいと思ったほうがいいでしょう。   (2)本審査との違い 仮審査の不動産評価は簡易的なものになりますが、本審査では提出した公的書類を見ながら慎重に評価されます。 本審査で必要になる書類は、不動産の登記簿謄本の登記時事項証明書、土地や建物の図面、固定資産税評価証明書、前年度の固定資産税納付の証明書などです。 さらに、本審査では不動産の現地調査も行われます。 提出書類から路線価・固定資産税評価などがわかりますが、実際に物件を見てみないとわからない情報を確認します。 例えば、家が傾いている、近隣で騒音被害がある、異臭が発生している、シロアリ被害、登記の内容と実際の不動産が異なるなどの情報は書類からではわかりません。 書類から得た情報と、現地調査の内容を勘案して融資の有無や融資可能額、金利を決めていきます。   また、債務者本人の信用力を調査するために下記の書類も必要です。 ・本人確認書類(運転免許証、パスポートなど) ・印鑑証明書 ・収入証明書 ・商業登記謄本、決算書類、事業計画書など(法人の場合)   金融機関は、「融資をしたお金を返済できるのか」という視点で確認します。例えば、過去の収入が少ない人よりも多い人のほうが評価されますし、自営業やパート・アルバイトより大企業勤務の人のほうが信用力は高いと評価されます。 ただし、不動産を担保として差し入れる不動産担保ローンは、無担保ローンに比べると金融機関としては貸し倒れリスクが低いです。 万が一、債務者が返済できなくなった場合には不動産を売却して資金を回収できるからです。そのため、カードローンなどの無担保ローンに比べると、個人の信用力に関しての審査は甘い傾向にあります。     3.仮審査で用意すべき書類は? 仮審査は事前相談的な役割なので、仮審査の段階で書類を要求されることはありません。仮審査に通ってから本審査で必要な不動産の登記簿謄本の登記時事項証明書などの書類を用意すれば大丈夫です。 ただし、急いで融資を受けたい場合には、あらかじめ本審査で必要な書類を用意しておきましょう。     4.仮審査にかかる時間は? 仮審査にかかる時間は、金融機関により異なります。銀行の場合は仮審査に数日かかることがありますが、ノンバンクは最短即日回答を出してくれるところも多いです。 資金繰りが困窮しており、すぐにでも審査内容を知りたい場合には、ノンバンクを利用すべきと言えます。     5.仮審査に落ちてしまう要因とは? 仮審査に落ちてしまう要因として、不動産の評価が明らかに低いのにも関わらず大きな金額の融資を希望するケースがあります。不動産担保ローンは、担保にする不動産の評価に約70%の掛け目をかけた金額までしか借入ができません。 そのため、本審査をする必要もないほど不動産の評価と融資希望額のギャップがある場合には審査に落ちてしまうでしょう。このような事情があるので、融資希望金額を減額すれば仮審査に通る可能性があります。 また、収入面に不安があると審査に落ちてしまう可能性があります。例えば、業績が安定せずに将来性が不安な自営業者やパート・アルバイトで収入が少ない人、失業中の人などは収入面に不安があると判断される可能性が高いです。 ただし、個人の信用力については各金融機関により評価が異なりますので、一つの金融機関がダメでも他の金融機関なら審査に通ることもあります。 すでに他の会社で融資を受けていて、収入に対して融資割合が大きくなりすぎる場合も仮審査で落ちてしまう可能性が高いです。 ノンバンクは総量規制の範囲である年収の3分の1までしか融資を受けることはできません。自宅を担保に不動産担保ローンを利用する場合、他社分も合わせた融資の合計金額を年収の3分の1までに抑える必要があります。     6.仮審査通ったのに本審査で落ちるケースはある? 仮審査に通ったのに、本審査で落ちるケースもありえます。例えば、調査員が現地調査に出向いたら想像以上に条件が悪い不動産だったというケースです。 不動産担保ローンでは、債務者が返済できなくなった場合に換金して資金を回収します。そのため、換金性が高いと評価されなければ仮審査に受かっても本審査で落ちてしまうことは十分ありえるでしょう。 また、仮審査で虚偽の報告をすると本審査で落ちる可能性が高いです。仮審査では書類などを提出せずに申告ベースとなることが多いです。 そのため、仮審査で高い年収を伝えて、実際に収入証明を出したら低かったという場合には落ちてしまうでしょう。     7.仮審査に落ちた時の対策 不動産担保ローンの審査基準は、各金融機関で異なります。そのため、一つの金融機関の仮審査に落ちてしまったとしても、別の金融機関の仮審査では通過する可能性もあります。 特に、銀行が提供する不動産担保ローンの審査は厳しいので、銀行の審査で落ちても諦めずにノンバンクの不動産担保ローンに挑戦してみてください。 ノンバンクの場合、銀行の不動産担保ローンでは担保にするのが難しい物件も担保にできる可能性があります。 また、希望融資額を抑えるのも一つの方法です。不動産担保ローンは、不動産評価に掛け目をかけた金額が融資上限金額になります。掛け目は金融機関によってことなりますが、抑え目に申し込んだ方が審査に通る可能性が高まるでしょう。 特に銀行の不動産担保ローンはノンバンクの不動産担保ローンより掛け目が低めに設定されていますので、金額を抑えるか掛け目が高めに設定されているノンバンクに相談するのがおすすめです。 ただし、信用情報に問題がある場合はどの金融機関でも落ちてしまう可能性が高いです。ブラックリストから名前が外れたタイミングで申し込みをすべきといえるでしょう。 自分がブラックリストに記載されているかは、信用情報機関に問い合わせると自分自身でも確認ができます。費用は1回1,000円程度なので、気になる場合には問い合わせてみてください。     8.不動産担保ローンの申し込みから融資実行までの一般的な流れ 不動産担保ローンを借りる際には、まず仮審査の申し込みを行います。仮審査で「融資が受けられる可能性がある」となったら、本審査に申し込みます。 本審査では、不動産に関する書類などが必要になりますので、早く本審査を受けたいのであれば早めに用意しましょう。本審査では、調査員が不動産の現地調査を行います。 そのため、会社から離れた場所の不動産を担保にする場合は、調査に時間がかかる場合もあるでしょう。本審査に通ったら、金融機関と契約を結びます。そして、融資実行日を決めて融資が実行されます。 銀行の場合、不動産担保ローンの仮審査から融資実行までには約1ヶ月かかります。一方、ノンバンクの場合、仮審査から融資実行までが1週間程度で完了するケースもあります。 スピードを重視する場合はノンバンクを利用した方がいいといえます。 ノンバンクの方が審査も甘めなので、銀行よりも借りやすかったり、融資限度額が大きかったりするのもメリットです。 ただし、審査が比較的甘めな分、金利水準は高くなりますのでその点は理解する必要があるでしょう。     不動産担保ローンの借入を検討されているなら財全ソリューションにご相談を! 不動産担保ローンをご検討中なら、財全ソリューションにご相談ください。地元沖縄のお客様に選ばれ続けて20年以上の歴史がある会社です。 弊社は、日本全国の不動産に対応しており、オンラインで仮審査をお申し込みしていただけます。ご来店が難しい場合には弊社スタッフがお伺いしますのでご安心ください。ご連絡お待ちしております。

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サムネイル:不動産担保ローンは自営業者も借入できる?住宅購入資金にしてもいい?

不動産担保ローンは自営業者も借入できる?住宅購入資金にしてもいい?

「不動産担保ローンなら自宅購入費用に充てられる?」 自営業は、金融機関から信用が得られず住宅ローンが借りにくいケースがあります。 そのため、不動産担保ローンで自宅購入費用を借りられないかと考える自営業の方もいらっしゃるでしょう。 この記事では、自営業が不動産担保ローンで自宅を購入できるのか、住宅ローンの代わりに不動産担保ローンを利用するメリット・デメリットについて説明します。     1.自営業は住宅ローンが借りにくい 自営業は、住宅ローンが借りにくい傾向にあります。金融機関は、個人の信用力を見て融資の可否を決めるからです。金融機関では医師や弁護士などの士業や大手企業の会社員、公務員の信用力は高いと評価されます。 例えば、大手企業の会社員ならば会社の貯えがあるので不景気になっても給料が支給される可能性が高いからです。しかし、自営業は収入が安定する保証はありません。景気が悪くなれば一気に業績が傾く可能性もあるでしょう。 さらに、会社員は病気で働けなくなった場合の傷病手当金がありますが、自営業にはありません。そのため、金融機関からすると自営業者は返済が滞るリスクが高いと判断されてしまうので、住宅ローンが借りにくい傾向にあるのです。 なお、自営業者が住宅ローンを借りる場合、収入ではなく所得で評価されます。節税対策で所得を少なくする方もいらっしゃいますが、住宅ローンを利用したいのであれば住宅ローンを申請する前の3年間はなるべく多くの所得を残せるようにしましょう。 赤字の期があると住宅ローンを借りるのは難しいです。     2.不動産担保ローンを自宅購入資金に利用できる? 上記から住宅ローンが自営業者にとってハードルが高いことがわかっていただけたと思います。それでは、自営業者はどのように自宅購入費を調達すればいいのでしょうか。 銀行やノンバンクが提供している不動産担保ローンは、住宅購入資金に利用できるのかを説明します。   (1)不動産担保ローンとは? 不動産担保ローンを利用すれば、自宅だけではなくセカンドハウスやアパートなどの購入費用に充てられます。 金融機関は、万が一返済できなくなった場合には不動産を売却して資金を回収します。 そのため、不動産の時価が融資金額を下回らないように不動産評価額に掛け目をかけた金額が融資上限となります。銀行が提供する不動産担保ローンの掛け目は70%程度、ノンバンクは約70%~90%です。 例えば、不動産評価額が3,000万円の物件の場合、70%の掛け目をかけると2,100万円が融資上限額となります。   (2)住宅ローンと不動産担保ローンの違い 住宅ローンは、自宅購入費用や増改築費用として借入することができますが、自宅以外の不動産購入費には利用できません。 不動産担保ローンは自宅を含む住宅購入費にも利用できますが、それ以外の費用にも使えます。 資金使途が自由という点が大きな違いです。     3.不動産担保ローンを利用するメリット まず、不動産担保ローンを利用するメリットについて説明します。   (1)審査は総合的に評価される 住宅ローンは、自営業者の評価が低くなる傾向にありますが、不動産担保ローンの審査は総合的に評価されます。例えば、住宅ローンでは主に過去の収入で評価しますが、不動産担保ローンは過去の収入だけでは評価しません。 現在の収入が少なくても、事業計画や事業意欲将来性が評価されれば借入できる可能性が高くなります。   (2)資金使徒が自由 不動産担保ローンは、資金使途が自由なのがメリットです。住宅ローンでは融資を受けることができない賃貸併用住宅なども不動産担保ローンを利用すれば借入できるケースもあります。 不動産購入費だけではなく、教育資金・冠婚葬祭・納税資金・事業資金などに使っても問題ありません。 (3)融資までのスピードが早い 住宅ローンを利用する場合、事前審査の申し込みから融資実行まで約1カ月かかります。一方、不動産担保ローンは申し込みから融資実行まで1週間程度のところも多いので、建売住宅などの物件を購入する際は住宅ローンより早く手続きができます。 (4)個人事業主は不動産担保ローンは送料規制の対象外 通常、ノンバンクでは自宅不動産を担保に不動産担保ローンを借り入れする場合、総量規制の対象になり、年収の3分の1しか借入ができません。 しかし、自営業者が事業に使う自宅兼事務所などを担保にする場合、総量規制の対象外になります。事業計画、収支計画、資金計画を提出して返済能力があると判断される場合には借入できます。 4.不動産担保ローンを利用するデメリット 不動産担保ローンを利用するデメリットについても確認しましょう。 (1)金利は高め 不動産担保ローンを利用するデメリットは、住宅ローンに比べると金利が高くなってしまうことです。住宅ローンの金利は、個人の信用力によって左右されますが、変動金利なら0.5%未満の超低金利で融資をしてもらえるケースもあります。 また、固定金利を利用する場合も「フラット35」を利用すれば、融資率9割以下は年1.330%~年2.210%で借入できます。(※2021年11月現在) 一方、不動産担保ローンは不動産の評価や借入金額にもよりますが、約3%~15%になってしまいます。 不動産担保ローンのほうが借りやすいですが、金利が高くなってしまう点は理解する必要があるでしょう。 (2)団体信用生命保険が利用できない 住宅ローンでは、もし債務者が亡くなったり病気になったりした場合に、保険金がおりて弁済される団体信用保険に加入できます。一方、不動産担保ローンは団体信用保険に加入することができません。 万が一、債務者が亡くなったり病気になったりして返済できなくなってしまう場合には、家を売却した資金で弁済する可能性があります。 (3)返済期間が短め 不動産担保ローンは、住宅ローンに比べて返済期間が短めな点もデメリットです。不動産担保ローンは、個人のニーズに合わせて返済期間が決まりますが、最長でも25年ほどです。 住宅ローンは35年借りられるので、それに比べると短く、月々の返済負担が重くなってしまう可能性もあるでしょう。     不動産担保ローンの借入を検討されているなら財全ソリューションにご相談を! また、住宅ローンは過去の所得が重視されるので過去の実績が悪いと借入できません。 一方、不動産担保ローンは過去の実績だけではなく、事業内容や将来性など総合的に判断するので、銀行の住宅ローンで断られてしまった方も融資ができる可能性があります。 財全ソリューションは、沖縄の会社ですが全国の不動産に対応しています。ぜひ、お気軽にご相談ください。

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