つなぎ融資は不動産の売却時に利用できる?メリット・デメリットを紹介!

「不動産売却前に現金が欲しい」 「つなぎ融資が利用できる条件は?」 転勤や転職・子供の就学のタイミングで、現在所有している不動産を売却して、新しい不動産を購入したいという方もいらっしゃるでしょう。 また、売却予定の不動産をリフォームして高く売りたいと考える方もいらっしゃるかもしれません。そんな時には「つなぎ融資」の利用がおすすめです。 つなぎ融資を利用すれば、不動産売却前にまとまった現金を調達することができます。   この記事では、つなぎ融資の仕組み、つなぎ融資のメリット・デメリット、つなぎ融資を利用する流れなどについて説明します。    

1.つなぎ融資とは?

ここでは、つなぎ融資の仕組みや利用できる資金使途などについて説明します。

 

(1)つなぎ融資の仕組み

不動産売却つなぎ融資とは、所有する不動産を売却して現金が手に入るまでの間に利用できる融資のことです。つなぎ融資は、売却予定の不動産を担保にして融資を受け、不動産が売却して得た資金から融資額を一括で返済します。 住宅ローンの場合、2,000万円の融資を受けたら20年などの期間で毎月ゆっくり返済していきますが、つなぎ融資で2,000万円を借りたら融資実行から1年以内に設定された期日に2,000万円を一括で返済します。 例えば、所有している不動産を売却して新しい不動産を購入しようと考えているケースで説明しましょう。 家を住み替える場合には不動産を売却してから次の不動産を購入する「売り先行」と、住んでいる不動産を売却する前に新居を購入する「買い先行」があります。 新しい不動産を購入するために頭金が必要になりますが、手元資金がなければ支払いができません。売り先行の場合は不動産売却した資金から頭金を出せますが、買い先行の場合には手元資金がなければ頭金を用意できないでしょう。 しかし、つなぎ融資を利用すれば買い先行の不動産売却でも、不動産の決済額を見込んで融資を受けられます。つなぎ融資を受けることで、新居購入のための頭金を支払えるようになります。 不動産との出会いは運なので、「この物件を購入したい」と思ったらすぐに資金が用意できるという意味で有効的です。  

(2)つなぎ融資を利用する期間

不動産売却でつなぎ融資を利用する期間は、所有している不動産が売却できるまでです。最大融資期間については1年程度に設定している金融機関が多いです。 最短1か月から利用できるので、既に売却先が決まっている場合には数か月など短い期間でも条件に合わせて利用できます。  

(3)つなぎ融資の資金使徒

不動産売却つなぎ融資は、資金使途が設定されていないのも特徴です。住み替えで新しい不動産購入する資金して利用されることが多いですが、生活費や老後資金などに利用することもできます。 注文住宅を建てる場合や住宅を建て替える場合にも住宅ローン実行までの期間につなぎ融資を利用することもあります。住宅ローンのつなぎ融資は、資金使途が着工費などの費用に限定されることが多いです。 そのため、不動産売却つなぎ融資は自由度の高さも魅力といえるでしょう。  

(4)つなぎ融資の金利

不動産売却つなぎ融資の金利は各金融機関により取り決めが異なりますが、約2.0~8.0%の範囲で10%を超えるところはありません。 つなぎ融資と同じく資金使途自由に個人が利用できる代表としてカードローンがあります。 カードローンの場合、無担保ということもあり、融資金額によっては金利が10.0%を超えることもあります。 そのため、資金使途を選ばない融資が必要で1年以内に不動産を売却する予定があるのであれば、つなぎ融資を利用したほうが金利負担は少なくメリットがあるといえるでしょう。  

(5)不動産担保ローンとの違い

つなぎ融資は、資金使途も自由で不動産を担保に利用できる不動産担保ローンに似ています。 通常の不動産担保ローンは不動産の売却を前提にしておらず、期間が最長で20年ほどに設定できるので長期間の借り入れができます。 ただし、短い期間で繰り上げ返済をする場合には、解約違約金もかかってしまいます。そのため、1年以内に不動産の売却の予定があり、不動産を担保にできるのであればつなぎ融資を利用したほうがいいといえるでしょう。    

2.不動産売却つなぎ融資が活用できるケース

不動産売却つなぎ融資は、資金使途が制限されません。そのため、それぞれの事情に合わせて利用できるのが魅力です。ここでは、不動産売却つなぎ融資が活用できるケースについて説明します。  

(1)不動産を売却して新しい不動産を購入するとき

不動産を売却して、新しい不動産を購入する時に不動産売却つなぎ融資は有効です。 例えば、転勤が決まって新居を購入したい場合、新居を購入するためには頭金が必要な場合がほとんどです。 不動産を売却するには不動産屋の査定をしてから、買い手を探して、実際に第三者に売却して現金が手に入るまでに数か月かかってしまうでしょう。 買い替え前の不動産が売却できるまでのつなぎ融資が利用できれば、現金をすぐに手に入れて新居頭金の支払いなどに利用できます。 つなぎ融資実行までの期間は、金融機関にもよりますが最短で1週間程度です。買い替え前の不動産が売却できたら一括で融資額を返済します。  

(2)売却する不動産をリフォームしたいとき

売却する不動産を少しでも高く売りたいという場合、リフォームをしてから売却したほうが市場価値は上がる可能性があります。古い物件の場合、第一印象が悪いとなかなか購入に至らないこともあるでしょう。 一方、リフォーム済の物件は、購入後すぐに住めるので購入者が気に入ってくれれば早期売却できる可能性も高くなります。 リフォームには数十万円~数百万円かかるので、手元資金で用意できない場合にはつなぎ融資を利用するのがおすすめです。  

(3)すぐに現金が必要なとき

不動産売却できればまとまった現金を手に入れることができますが、通常の不動産売却は申し込みから実際に売却して現金を手に入れるまでに数か月かかってしまいます。 しかしつなぎ融資を利用すれば、早ければ申し込みから最短で1週間程度で現金が手に入ります。 そのため、すぐに現金が必要な事情があり、不動産を売却する予定はあるものの不動産を売却できるまで待てないというケースでもつなぎ融資は有効です。  

(4)生活費が苦しいとき

生活費が苦しい場合にも不動産売却つなぎ融資が有効です。不動産を売却すればまとまった現金を手にすることができます。例えば、家賃が安い場所に引っ越せば月々の支払負担を減らすことができるでしょう。 賃貸に入る場合、敷金・礼金などの支払いが必要になりますので、つなぎ融資でまとまった現金を手に入れることができればこれらの費用を支払いすぐに引っ越すことも可能です。  

(5)相続税を支払うとき

不動産を売却して相続税を支払わなければいけないケースでもつなぎ融資は効果的です。 相続で不動産を引き継ぐ場合、相続財産の評価額によっては相続税の支払いが必要です。相続税は現金以外の財産にもかかります。 不動産しか相続財産が残されていない場合にも、評価額が基礎控除を超えると相続税支払いの義務が発生するので注意しなくてはいけません。 相続税は、相続人が亡くなったと知った日の翌日から10か月以内に支払いをする必要があります。支払期日を過ぎれば延滞税などの支払いも必要なので注意が必要です。 しかし、遺言書などが残されていない場合、遺産分割協議で相続内容や相続割合を話し合う必要があります。協議が難航すれば相続税の期限に間に合わなくなってしまう恐れもあるでしょう。 特に、不動産が一つしか残されていないケースでは、誰か一人が相続するか、不動産を売却して財産を分けるかなどでもめるか可能性が出てきます。 不動産を売却した資金で相続税を支払いたいと思っている場合、相続登記や不動産売却までに時間がかかり納付期限に間に合わなくなってしまうこともあります。 土地勘がなく、相場をよく調べずに慌てて不動産の売却をすると、買い叩かれてしまうこともあるので注意が必要です。 このようなケースでは、相続税の納税資金としてつなぎ融資で現金を確保しておくことがおすすめです。つなぎ融資により得た資金で納税をして、不動産を納得いく条件で売却ができてから返済できます。  

(6)離婚するとき

離婚して家を売りたい場合にもつなぎ融資が有効です。新しい拠点で生活を始めようとしても、手元に現金がなければ引っ越し費用や敷金・礼金などの支払い、家具・家電の購入ができません。 不動産が売却できるまでそのまま現在の家に住み続けるのもストレスがかかる可能性もあるでしょう。 離婚後、心機一転してすぐに新しい生活を始めたいのであれば、つなぎ融資を利用して引っ越し資金などに利用するのがおすすめです。  

(7)新規事業の開業資金に利用したい

新規事業の開業資金が必要な場合にも不動産売却のつなぎ融資が活用できます。新規事業を開業する時には登記費用や資本金、オフィスを借りる敷金・礼金、採用費用など数百万円を用意する必要があります。 手元資金がない場合、不動産を売却して資金調達するのも方法の一つです。不動産を売却完了するまで待っていられない場合はつなぎ融資を利用すれば開業資金として利用することができます。  

(8)サービス付き高齢者専用住宅への引越しするとき

サービス付き高齢者専用住宅への引っ越しするために不動産を引き払う際にもつなぎ融資は有効です。空き家になる自宅をサービス付き高齢者専用住宅へ入居するタイミングで売却してしまいたいと考える人も多いでしょう。 サービス付き高齢者専用住宅へ入居するには数百万円の入居費が必要になります。手元資金で入居費用を用意できればいいですが、大金なのですぐに用意できない場合もあるでしょう。 つなぎ融資で入居費用を用意しておけば、自分が入居したいタイミングでサービス付き高齢者専用住宅への引っ越しができます。  

3.つなぎ融資を受ける条件

不動産を売却するためにつなぎ融資を受ける条件としては、不動産の価値が認められる場合です。つなぎ融資は、売却する予定の不動産を担保にして融資をします。 万が一、債務者が融資の返済ができなくなってしまった場合には、金融機関が担保にした不動産を売却して資金回収をします。 そのため、売却する不動産の価値が低い場合には融資することができなかったり、少ない金額しか融資を受けられなかったりするでしょう。 一方、建物は古くても土地の価値が高い場合などには融資可能になるケースもあります。不動産の評価は各金融機関によって異なるので、複数社に問い合わせるのがおすすめです。  

4.つなぎ融資を利用するメリット

  ここでは、不動産売却つなぎ融資を利用するメリットについて説明します。  

(1)融資までのスピードが早い

不動産売却つなぎ融資を利用するメリットは、融資までのスピードが早いことです。大手不動産担保ローン会社のつなぎ融資は、最短数日から1週間程度で融資実行が可能です。 不動産を売却するまでには、最低でも数か月かかってしまいますので、すぐにまとまった資金を手元に用意したいときに便利な資金調達方法といえるでしょう。  

(2)買い先行の住み替えができる

つなぎ融資を利用することにより、買い先行の住み替えができます。不動産との出会いは運であり、駅近や理想的な間取りなどの人気物件はすぐに売れてしまいます。 現在住んでいる不動産が売却できてから購入しようと考えても、それまで残っている保証はありません。 そのため、不動産売却つなぎ融資を利用し、現金を確保してすぐに新居の購入手続きができるのはメリットが大きいといえるでしょう。  

(3)短期間でフレキシブルな運用ができる

不動産売却のつなぎ融資は最短1か月~1年と短期間でのフレキシブルな運用が可能です。例えば、ほぼ不動産の売却の予定が決まっているため1か月だけつなぎ融資を借りるということも可能です。  

(4)不動産売却のための時間を確保できる

不動産売却のつなぎ融資を利用すれば、買い先行でも不動産を売却するまでに時間的な猶予が得られます。つなぎ融資の期間は1年以内なので、納得いく条件で売却できる不動産会社を選べるのです。 慌てて不動産の売却をしようとすると、相場より安い金額を提示されても気づかずに売却してしまう恐れがあるでしょう。 不動産を売却する際にはなるべく複数の不動産会社に見積もりを取り、一番いい条件を提示してくれたところで契約を結ぶのがおすすめです。 つなぎ融資を利用することで時間的な猶予ができれば、複数の不動産業社に見積もりを取ったり、交渉をしたりと納得いく条件で売却を進めることができるのもメリットです。  

(5)仮住まいの費用を節約できる

売り先行の住み替えをする場合、不動産を売却してから新居を探します。そのため、新居に移るまでは一時的に仮住まいに住む必要があり、入居する敷金・礼金、引っ越し費用、必要な家具や家電などにもお金がかかることになるでしょう。 しかし、買い先行の住み替えでつなぎ融資を利用する場合、現在住んでいる不動産が売却できるまではそのまま家に住み続けることができます。 仮住まいへ引っ越しする費用を節約できるのはつなぎ融資を利用するメリットといえるでしょう。  

(6)引っ越しが一度で済む

不動産売却をしてから仮住まいに引っ越し、その後に新居に引っ越す場合、引っ越しを2回する必要があります。 お年を召している方にとっては、精神的・体力的にも引っ越しはストレスがかかりますし、お子さんが小さい場合には引っ越し準備に手間がかかります。短期間で2回も引っ越しをするのは疲弊してしまうでしょう。 しかし、つなぎ融資を利用して買い先行の住み替えを行えば、不動産を売却するまでは住み続けることができるので、引越しは1回で済みます。 引っ越しをする負担を減らすという意味でも不動産売却のつなぎ融資はメリットがあるのです。  

(7)不動産が売れなかった場合の買取保証がある

不動産売却のつなぎ融資を利用する場合、融資の返済期日が1年以内に設定されます。それまでに不動産が売却されれば問題ありませんが、もし売却できなかったとしても不動産の買取保証があります。 そのため、つなぎ融資の利用にあたり「不動産売却ができなかったらどうしよう」と不安に感じる必要はありません。  

(8)カードローンなどに比べると金利は安い

不動産売却つなぎ融資は、カードローンなどに比べると金利は安い傾向にあります。例えば、生活が苦しくなり、自宅を売って賃料が安い物件に引っ越そうと考えるケースもあるでしょう。 賃貸に引っ越す場合には敷金・礼金など必要になりますが、手元資金がなくても住宅ローンのような低金利での借り入れはできません。 住宅購入資金ではなく、敷金・礼金、賃料や生活費などに利用するために借入が必要なケースでは、カードローンなどの資金調達方法を利用します。 カードローンなどは無担保での融資のため、金利は高くなりがちです。不動産売却が前提ならば、不動産売却のつなぎ融資を利用したほうがメリットがあるといえるでしょう。  

(9)不動産の評価額に合わせた借り入れができる

不動産売却つなぎ融資は、不動産の評価額に合わせた借り入れができます。 無担保のカードローンなどを利用する際には、個人の信用力に合わせての融資になるので、信用力が低いと評価されれば大きな額の融資を受けられません。また、年齢制限があったり、収入の制限があったりします。 しかし、不動産売却つなぎ融資は不動産の売却価格を見込んでの融資なので、不動産の価値が高いと評価されれば個人の信用力が低くても融資が受けられますし、不動産の評価に合わせて融資額も増えるのがメリットです。  

(10)空の物件を売れる

住み替えで不動産売却つなぎ融資を利用する場合、物件が売却できる前に新居に引っ越すことができます。 売り先行で買い替えを行うと、不動産売却にあたり人が住んでいる状態で部屋の写真を撮ったり、内覧をしてもらったりすることになります。 生活感が出すぎてしまうと、物件が売れにくくなってしまう可能性もあるでしょう。 しかし、つなぎ融資を使えば新居に引っ越してから物件を売却すればいいので、購入希望者には空の物件で選んでもらえるのもメリットといえます。    

5.つなぎ融資を受けるデメリット

つなぎ融資を利用するデメリットについても説明します。  

(1)住宅ローンより金利が高い

不動産を売却するためにつなぎ融資は、住宅ローンに比べると金利が高いです。住宅ローンの金利は安く、現在の相場で変動金利であれば1.0%以下で借り入れができます。つなぎ融資は2.0~8.0%程度です。 ただし、住宅ローンは資金使途が限られます。幅広い用途に使いたいのであれば金利は高くてもつなぎ融資を利用すべきといえます。上述しましたが、資金使途自由な融資の中では金利水準は低めです。  

(2)想定していた価格で不動産が売れない場合がある

つなぎ融資を受けるデメリットとしては、想定していた価格で不動産が売却できない可能性があることです。 例えば、売り先行で住み替えをする場合、不動産の売却価格を確認してから新居購入の計画が立てられるので資金計画が立てやすいです。 しかし、不動産の売却価格が予定よりも安くなってしまった場合には、融資の返済を自己資金からしないといけなくなってしまう恐れがあります。そのため、保守的に新居購入の計画する必要があるといえるでしょう。 また、不動産が売却できなかった時には不動産業者が買取をしてくれますが、市場価格より4~5割安めに設定されているといわれています。 予想より少ない金額しか売却資金を受け取れず、資金計画が狂ってしまうこともあるので注意が必要です。  

(3)返済期間が短い

不動産を売却するためのつなぎ融資は、返済期限が短いのが特徴です。返済期限は最長で1年で、1年で売却できない場合には不動産会社に買い取られます。 そのため、1年を超える長い期間の資金調達が必要な場合には、つなぎ融資以外の資金調達方法を検討する必要があるでしょう。  

(4)返済に遅れたら遅延損害金の支払いが必要

つなぎ融資の利用中に返済に遅れた場合には、遅延損害金の支払いが必要になります。遅延損害金は年率19.0%代と高く設定されている金融機関が多いです。 通常の金利と加えて遅延損害金の支払いが必要になりますので、返済に遅れないように気を付ける必要があります。  

(5)地方での利用は限られる

不動産売却つなぎ融資は、サービスを提供している金融機関が少ないのがデメリットです。特に地方でのサービスは少なく、利用したくてもできないケースもあるでしょう。  

(6)事務手数料の負担がある

つなぎ融資を利用する際には、金利の支払いだけではなく事務手数料と言われる費用の支払いも必要です。そのため、金利と事務手数料を合わせた費用を支払う必要があることは理解しておくべきです。 例えば、売り先行の住み替えでは仮住まいと新居への2回分の引越し費用がかかりますが、引越し費用とつなぎ融資にかかる費用のどちらの負担が大きいかを確認して利用を検討するべきといえます。  

(7)審査時間が長い場合と資金が必要な時に合わない可能性がある

不動産売却つなぎ融資は、融資実行まで最短1週間程度で利用できるケースが多いです。しかしこれは最短の期間なので、場合によっては数週間かかる可能性もあります。 例えば、住み替えのためにつなぎ融資を利用するケースで、頭金の支払いが迫っている場合、審査が長引けば頭金の支払期日に間に合わない可能性もあるでしょう。 融資実行の早さ重視であれば、金融機関にどのくらいで融資実行が必要かを伝え、早めに審査の回答をしてくれるところを選ぶと安心です。    

6.つなぎ融資の利用が向いているケース

不動産売却でつなぎ融資を利用するのが向いているのは、市場価値が高く売れやすい物件を保有している場合です。例えば、駅近や人気の間取り、大手ハウスメーカーによる物件は市場価値が高いです。 また、人気エリアなどで不動産価値が上がる見込みがある物件も売れやすいでしょう。 つなぎ融資の返済期日は1年以内に設定されているので、早く売れそうな物件を所有している場合にはつなぎ融資が向いています。    

7.つなぎ融資を利用する注意点

ここでは、不動産売却でつなぎ融資を利用する際の注意点について説明します。  

(1)複数の銀行に条件を確認する

つなぎ融資を利用する場合、複数の金融機関に条件を確認すべきといえます。金融機関によって融資条件が異なる可能性があるからです。 例えば、一つの金融機関で断られたとしても、別の金融機関であれば融資可能なケースもあります。

(2)複数の不動産業者に見積もりを取る

つなぎ融資を利用する場合、複数の不動産業社に見積もりを取るべきです。不動産会社によって不動産評価は異なるので、一社にしか問い合わせないと安い価格で買い叩かれてしまう可能性もあるでしょう。 見込んでいた売却額を下回れば資金計画も狂ってしまうので、なるべく高く買い取ってくれる不動産業社を選ぶべきです。    

8.つなぎ融資利用の流れ

つなぎ融資を利用する際の一般的な利用の流れは下記のとおりです。   ①相談 ②不動産の調査 ③審査 ④契約 ⑤融資実行   審査期間は金融機関にもよりますが、最短で数日で審査結果が出て、1週間以内に融資実行できるケースもあります。 新居購入のための頭金の支払いなど、急ぎで資金調達が必要な場合はその旨を伝えれば、対応してくれるでしょう。    

9.つなぎ融資で必要になる費用

つなぎ融資で必要になる費用は主に以下のとおりです。   ①金利 不動産売却つなぎ融資の金利は、約2.0~8.0%の範囲に設定されます。例えば、2,000万円の融資で金利が5.0%、1年間借り入れをする場合の金利は100万円です。   ②事務手数料 つなぎ融資を利用する際には事務手数料も必要です。事務手数料は融資金額に対して約3.0%です。例えば、2,000万円の融資額で3.0%の事務手数料がかかるのであれば60万円必要です。    

10.つなぎ融資で必要になる書類

不動産売却つなぎ融資で必要になる書類で代表的なものは下記のとおりです。   ・住民票の写し ・身分証明書(運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど) ・源泉徴収票 ・確定申告書類 ・不動産の登記事項証明書 ・公図・地積測量図・建物図面 ・物件案内図(住宅地図) ・不動産売買関係書類(売買契約書・媒介契約書等)   急いで資金調達が必要な場合は、不動産の登記事項証明書などあらかじめ入手しておくことをおすすめします。また、各金融機関によって必要書類は異なるので、必ず確認するようにしてください。    

11.不動産担保ローン会社が提供するつなぎ融資とは?

不動産売却のつなぎ融資は、主に不動産担保ローン会社が提供しています。 不動産担保ローン会社では、普段から不動産を担保に資金使途自由な融資を提供しています。 普段から不動産を担保にしたローンに特化しているので、不動産の査定や契約などに慣れており、申し込みから融資実行までの期間が短いのが特徴です。 ただし、不動産担保ローン会社によってつなぎ融資の条件は異なります。例えば、一つの不動産担保ローン会社につなぎ融資を断られても、他の不動産担保ローン会社の審査に受かることもあるでしょう。 また、金利や融資額も各社異なる可能性があります。そのため、つなぎ融資を検討しているのであれば、複数の不動産担保ローン会社に見積もりを取り、ご自身にとっていい条件のものを選ぶといいでしょう。    

12.不動産売却をする予定がないなら不動産担保ローン

不動産売却のつなぎ融資は、不動産の売却を前提にした返済期日が1年以下に設定された融資です。しかし、不動産の売却をしなくても「不動産担保ローン」を利用することで資金使途自由な融資を受けることができます。 不動産担保ローンの場合、つなぎ融資のように短い期間ではなく最長20年など長期間の資金調達も可能です。不動産売却をする必要がないのであれば不動産担保ローンを選んだほうが良いといえます。 不動産担保ローンを提供する金融機関は多く、銀行や不動産担保ローン会社で利用できます。金利や条件などもさまざまなので、条件に合う金融機関を選ぶといいでしょう。    

まとめ

不動産売却のつなぎ融資は、不動産を1年以内に売却する予定がある場合に有効な資金調達方法です。 資金使途が制限されないので、買い先行の住み替えを行う際の資金のほか、生活資金や老後資金、新規開業資金などに利用することもできます。 そのほか、資金使途が自由な融資はカードローンなどもありますが、無担保なので金利は高めに設定されています。不動産売却が前提なのであればつなぎ融資の利用がおすすめです。 ただし、不動産売却のつなぎ融資は想定していた金額で不動産が売却できなかった場合には資金計画が狂ってしまう恐れがあります。1年以内に売却できない場合には買取保証がありますが市場価格より大幅に低い金額です。 そのため、市場価値が高い不動産ではない場合にはリスクがあることは理解しておきましょう。
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