リースバックのメリット・デメリットを徹底解説!利用すべきケースは?

「リースバックってどんな仕組み?」 「リースバックを利用するメリット・デメリットを知りたい」 まとまった資金が必要になり、家を売って現金化する選択肢を考える方もいらっしゃるでしょう。 しかし、家を売却すると新しく住む場所を探す必要がありますし、引っ越しするのも負担になります。 しかし、リースバックを利用すれば住み慣れた家に住み続けながらまとまった現金を手にすることができるのです。   この記事では、下記について説明します。 ・リースバックの概要 ・任意売却やリバースモーゲージとの違い ・リースバックを利用するメリット・デメリット ・リースバックの利用を検討すべきケース この記事を読めば、リースバックについての知識を深めることができるでしょう。  

1.リースバックとは?

まず、リースバックの仕組みや目的などについて説明します。  

(1)リースバックの仕組み

リースバックとは、所有している自宅不動産などを不動産会社などに売却して一括で現金を受け取り、その後も家賃を支払いながら同じ家に住み続けることができる仕組みです。 リースバックを利用すると、不動産の所有権は不動産会社へ移ります。不動産の所有権が移っても、賃貸契約を結ぶことで自分の住み慣れた家に住み続けられるのが大きな魅力です。  

(2)リースバックの目的

リースバックは、不動産を手放して身軽にしたい、一括で現金が欲しい場合に有効です。 例えば、将来的に老人ホームを利用したい場合、不動産を売却して現金を用意しておいたほうが利用料の支払いに使える現金を確保できるので安心です。 売却しても賃貸として住み続けることができるので、通常の不動産売却のようにすぐ退去する必要はありません。契約にもよりますが、住める時には住み慣れた家に住んで、必要な時期に合わせて退去できるのが魅力です。 また、リースバックは相続対策としても利用されます。相続が発生時に複数の法定相続人に対して不動産が一つしかない場合、特定の誰かが相続すれば不平等さが生まれてしまいます。 不動産を売却してから現金を分けるとしても、残された家族に負担をかけることになってしまうでしょう。 相続では、不動産として所有していたほうが評価額を落とすことができるといったメリットがありますが、円満な相続のためには現金を残しておいたほうが相続人にとって負担が少ないです。 相続の準備としてもリースバックは有効的といえるでしょう。

(3)リースバックで利用できる不動産の種類

リースバックは、戸建て住宅はもちろんマンションの一室にも活用できます。また、マンション経営やアパート経営をしている場合、一棟まるごとリースバックすることもできます。    

2.任意売却とリースバックの違い

ここでは、任意売却とリースバックの違いについて説明します。

(1)任意売却とは?

住宅ローンの返済が厳しくなった時には、自宅不動産を売却した資金で住宅ローンの返済をします。ただし、売却資金で住宅ローンの残債が完済できない場合は、別途完済するための資金を用意する必要があります。 住宅ローンでは銀行の抵当権を付けますが、抵当権の抹消は住宅ローンの完済が条件だからです。売却した資金だけでは完済できない場合、競売となってしまいます。 競売は裁判所が家の売却を行うことで、強制力が強く、官報に掲載されれば周囲にバレてしまいます。 しかし、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合でも、金融機関と相談して「任意売却」という形がとれるケースもあります。 任意売却をすることで、一定の条件のもと抵当権を解除してもらえるのです。競売に比べて市場相場に近い価格で売却でき、ローンの残債を分割払いにできるといったメリットがあります。

(2)任意売却とリースバックを組み合わせることもできる

住宅ローンの返済が厳しくなったらリースバックを利用することも可能です。リースバックを利用すれば、不動産業社に不動産を売却して、その後も賃貸として住み慣れた不動産に住み続けることができます。 借りている間は家賃を支払い、資金に余裕がでてきたら後に買い戻すということも可能です。 リースバックも前提条件としては住宅ローンの残債が売却費用を上回る場合にしか利用できません。 ただし、最近では任意売却とリースバックを組み合わせて、任意売却した不動産にリースバックで住み続けるケースも出てきました。 任意売却とリースバックを組み合わせて利用する場合、金融機関との兼ね合いもありますので、通常のリースバックに比べると申し込みから契約までに時間がかかることは理解しておきましょう。    

3.リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとよく比較される制度として、リバースモーゲージがあります。  

(1)リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージは、「リバース=逆」「モーゲージ=抵当・抵当権」を組み合わせた言葉で、不動産を担保にして融資を受ける方法です。 住宅ローンは一括で借りた資金を毎月返済しますが、リバースモーゲージは一括で借りた資金を一括で返済します。 老後資金を準備するためにリバースモーゲージを利用して、債務者が死亡した時に相続人が自宅を売却した資金で一括返済します。  

(2)リバースモーゲージのメリット

老後に住宅ローンの返済が残っており返済が厳しい場合に、住宅ローンからリバースモーゲージに借り換える人もいらっしゃいます。 リバースモーゲージに借り換えると、毎月の返済は利息分だけになるので、毎月の返済負担を減らせるのがメリットです。 自宅に住み続けながらも老後資金の借り入れができるので、老後資金に不安がある方にとっては有効的です。 また、契約者が亡くなった場合、配偶者が契約を引き継げる契約が多いので、契約者が亡くなってからも配偶者は安心して生活できます。  

(3)リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは変動金利が採用されます。そのため、経済情勢によっては返済する金利の額が上がっていく可能性があるのはデメリットです。 金利が上がれば月々の返済負担が増えて資金繰りが悪くなる可能性もあるでしょう。 また、長生きすればするほど、融資された金額を使い切ってしまうリスクもあります。 生存中に不動産の価値が大きく下落する事象が発生すれば、融資限度額が見直される可能性もあるでしょう。  

(4)リバースバックとリバースモーゲージは何が違う?

リースバックとリバースモーゲージはよく似ていますが、リースバックは不動産の取引でリバースモーゲージは融資という点が大きな違いです。 リースバックは、サービスを提供する不動産会社などに不動産を売却して所有権を移し、賃貸契約を結んで同じ家に住み続けることができます。 一方、リバースモーゲージは、不動産を担保に融資を受けるので、所有権は自分のままで資金調達ができます。 ただし、リバースモーゲージを利用する際も、債務者が亡くなったら所有権は債権者へ移ります。 つまり、リースバック・リバースモーゲージ共に、タイミングは違っても所有権が移る点は同じといえるのです。    

4.なぜリースバックが注目されているのか

リースバックが注目される理由として、自宅を売却してもそのまま住み続けられることが挙げられます。自宅を売却して引っ越しが必要な場合、引っ越しの準備が手間ですし、引っ越し費用が必要になります。 また、新しい地域に引っ越す場合、人間関係を一から構築するのも負担になるでしょう。特に高齢の方にとって引っ越しの負担は大きいので、そのまま住み続けられるのは嬉しいポイントといえるのではないでしょうか。 お子さんが小さい場合も、転校を避けることができます。 また、不動産の売却によってまとまった現金が一括で手に入るのもポイントです。 公益財団法人 生命保険文化センターが令和元年に行った調査によると、老後の不安として「公的年金だけでは不十分」を挙げた人は全体の82.8%でした(n=3,388、複数回答)。 そのため、リースバックを利用することにより、住み慣れた自宅に住み続けながら老後資金のための現金を用意できるのも注目される理由といえるでしょう。   参照:公益財団法人 生命保険文化センター 老後の生活にどれくらい不安を感じている?|リスクに備えるための生活設計|ひと目でわかる生活設計情報|公益財団法人 生命保険文化センター (jili.or.jp)    

5.リースバックの利用を検討したほうが良いケース

ここでは、リースバックの利用を検討したほうがいいケースについて紹介します。  

(1)住宅ローンの返済が苦しくなっった

住宅ローンの返済が苦しくなった際にはリースバックを検討してみましょう。リースバックを利用すれば、一括でまとまった現金が手に入るので、そこから家賃という形で支払うことになります。 不動産を売却するので、固定資産税も支払う必要がなくなるのもメリットです。 リースバックで普通賃貸借契約を結ぶ場合は、2~3年などの間隔で定期更新があり、更新をし続ければ住み続けることができます。 例えば、家賃の支払いが苦しくなればその時に引っ越すこともできるので、状況に合わせて身軽に行動できるようになるのも魅力といえるでしょう。  

(2)将来的には買い戻したい

リースバックは、資金に余裕ができた時にリースバックした不動産を買い戻すこともできます。 例えば、相続などでまとまった現金が手に入ったり、再就職をして十分な収入になったりした場合には思い出がある大切な不動産を再び自分のものにできるのです。 通常の不動産売却の場合は、第三者に所有権が移り買い戻しは難しいので、買い戻しのオプションがあるのもリースバックのメリットといえるのではないでしょうか。  

(3)老後資金など資金調達したい

まとまった金額の老後資金が必要な場合にもリースバックが有効です。例えば、現役期間は子供の教育費の捻出や住宅ローンの返済が苦しく、老後資金の準備までできていなかったというケースもあるでしょう。 リースバックを利用すれば一括で家を売却した分の資金が手に入ります。住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金が手元に入るのは大きなメリットといえるでしょう。 住宅ローンが完済した古い物件でも、駅近などで条件が良ければ数千万円の価値になることもあります。まとまった資金を老後資金として手元に用意できるのは安心材料になるでしょう。 他にも、介護施設に入る予定でゆくゆくは自宅不動産の売却を考えているという場合、リースバックを利用すれば施設利用費の準備ができます。 売却手続きもリースバック利用時に終わるので、身軽に施設に移れるのも魅力といえるのではないでしょうか。  

(4)相続の準備

相続の準備としてリースバックを利用するのも効果的です。  

●相続財産が分けやすくなる

相続が発生したら相続財産を法定相続人で分けることになります。相続争いはお金持ちにしか起こらないイメージがあるかもしれませんが、実は財産が少ないほうが争いは起こりやすいです。

例えば、自宅不動産しか相続財産が残されていない場合は下記のような方法で遺産分割することになります。

①特定の相続人が自宅不動産を相続して、他の相続人に法定相続分(遺留分)を支払う ②自宅不動産を売却して法定相続割合で分ける ③法定相続人が共有する ④自宅不動産を相続する人以外は相続しない

特定の相続人が自宅不動産を相続するケースですが、不動産を相続する人がその他の相続人に支払う法定相続割合分(遺留分)の現金を保有していなればできません。

自宅を売却して法定相続割合で分ける方法は、不動産の売却の手続きなど相続人に手間がかかります。また、被相続人の配偶者が住む場所が確保できなくなるリスクも発生します。

法定相続人が法定相続割合に従って共有する方法もありますが、トラブルが起こりやすくおすすめできません。

また遺産分割協議を行い、自宅不動産を相続する人以外は相続しないという方法もあります。

ただし、法定相続人には法律で認められた遺留分がありますので納得していなければ遺留分侵害額請求が行われるなどして親族間でトラブルが発生する可能性があります。

このように、不動産を相続で分けるのは相続人にとって負担になります。そのため、相続人が分けやすいように現金で財産を残してあげたほうがいいといえるのでしょう。

リースバックは、不動産を現金にできるので相続対策としても効果的といえます。

●相続税の支払い準備ができる

もう一つ相続対策で不動産を現金化したほうがいい理由として、相続税の支払い準備ができることが挙げられます。

相続税は、相続財産が基礎控除額【3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)】以上になる時にかかります。

例えば、法定相続人が配偶者と子供2人で合わせて3人の場合、相続財産が4,800万円を超えるケースでは相続税の支払いが必要です。

都心の不動産を保有している場合、不動産の評価額が4,800万円を超えてしまうこともあり得るでしょう。

不動産しか相続財産がない場合、法定相続人が現金を用意して相続税を支払うか不動産を売却して支払う必要があります。

相続税の支払い期日は、被相続人が亡くなったと知った日の翌日から10か月以内です。もし不動産を売却してから相続税の納税資金を用意しようと思うと急いで手続きが必要になります。

さらに、納税の期日に遅れると延滞税などがかかってしまうことも理解すべきです。

そのため、残された相続人に相続税の支払いで負担をかけないためにも、不動産を現金化できるリースバックは有効です。

(5)離婚した時

リースバックは、離婚した時にも有効です。例えば、不動産の所有者が夫で住宅ローンの支払いも夫がしている場合で考えてみましょう。 不動産の所有者と住む人が違っても問題ないので、離婚して妻と子供がその家に住み続けることもできます。しかし、こういったメリットの半面、リスクが伴うこともあります。 例えば、夫が途中で住宅ローンの返済を放棄すれば、立ち退きを余儀なくされるでしょう。故意ではなくても、リストラされてしまえば支払いができなくなってしまうこともあります。 しかし、リースバックを利用すれば、不動産を売却した資金で住宅ローンを返済できます。妻は家賃を支払いながら家に住み続けることができるので、子供の学区を変えたくない場合などにメリットがあるといえるでしょう。 夫としても、離婚後に自分が住まない物件の住宅ローンを支払い続けるのは精神的なストレスになる可能性があるので、リースバックを利用できると権利関係が整理され安心するのではないでしょうか。

(6)借金返済のため

借金の返済が必要になった場合にもリースバックを検討すべきといえます。まとまった現金を用意できれば、それを借金返済に充てられるからです。 例えば、カードローンなどの返済が苦しくなった場合にもリースバックは有効的といえるのではないでしょうか。 消費者金融の利息は高めなので、借り続けると利息の返済だけでも負担が大きいです。そのため、借金を返済してしまいたい場合にもリースバックを検討してもいいでしょう。    

6.リースバックのメリット

  リースバックを利用するメリットについて説明します。  

(1)自宅に住み続けられる

リースバックを利用するメリットは、自宅に住み続けられることです。年を取ってからの引っ越しは、精神的にも体力的にも負担がかかります。 また、お子さんが小さい場合には学校の転校が必要になるなど、ストレスをかけてしまう恐れがあるでしょう。自宅を売却しても、住み慣れた自宅に住み続けられるのはリースバックの大きなメリットです。 ただし、契約によっては住み続けるのが難しいケースもあるので、契約時に条件の確認は必ず行うようにしてください。  

(2)引っ越し資金が必要ない

リースバックは、引っ越しをする必要がないので引っ越し費用がかからないのもメリットです。引っ越し費用は時期や荷物の量にもよりますが、家族で引っ越しする場合には数十万かかります。 また、引っ越し後の物件に現在使っている家具や家電が合わない場合、購入する費用も必要になるでしょう。これらの金額を浮かせることができるのもリースバックを利用するメリットです。  

(3)固定資金の支払いが不要

リースバックを利用すると、所有権が不動産会社へ移ります。固定資産税は不動産の所有者にかかる税金なので、固定資産税の支払いが不要になるのもリースバックを利用するメリットです。 例えば、購入した時より地価が上がると、固定資産税の金額が上がり負担も大きくなるケースもあるでしょう。そのため、固定資産税の支払いが負担に感じている場合にもリースバックが有効です。 また、相続した不動産の固定資産税が重いと感じる場合にもリースバックは良い方法といえます。固定資産税が高い不動産を相続しても、リースバックを利用すれば手放さずに住み続けることができるのです。  

(4)まとまった現金がすぐに手に入る

通常の不動産売却では、買い手が見つかるまで現金化できません。しかし、リースバックの場合は不動産会社が買い取ってくれるので、現金化までの時間が短いのもメリットです。 すぐにまとまった現金を手にしたいという場合にはリースバックが向いているといえるでしょう。  

(5)物件を売却したことが周囲にバレづらい

リースバックは、自宅不動産に住み続けることができるので、売却した事実が周囲にバレにくいのもメリットです。 通常の不動産売却の場合、不動産会社が看板や広告、WEBサイトなどで買い手を探します。 そのため、自宅不動産を売却しようとしていることが周囲にバレやすい状況になるでしょう。 不動産を売却したことが周囲にわかれば「お金がないのではないか」「トラブルに巻き込まれたのではないか」と勘繰られてしまう可能性もあります。 しかし、リースバックを利用すれば、不動産を購入するのは不動産会社なので広告などに載ることはありません。加えて、それまでと変わりなく自宅に住み続けられるので、周囲にバレることはほとんどありません。  

(6)将来的に再購入もできる

リースバックは、将来的に買い戻しができるのもメリットです。例えば、資金繰りが苦しくなったタイミングでいったん売却して、将来的に資金繰りが安定したら買い戻すこともできます。 具体的には、相続財産として現金が手に入った時や、同居する子供の給与が上がって不動産を購入できる信用力ができた場合などです。 ただし、リースバックのサービスによっては再購入できないものや、再購入するまでに一定期間を空ける必要があるものもあります。 もし、将来的に再購入を考えているのであれば、契約内容をしっかり確認しておくべきといえます。    

7.リースバックのデメリット

リースバックのデメリットについても説明します。  

(1)所有権が変わる

リースバックのデメリットは所有権がリースバックの不動産会社へ変わってしまうことです。 自宅が所有物ではなくなってしまうので、相続で子供に渡したり、不動産担保ローンのように不動産を担保に融資を受けられなくなったりします。  

(2)家賃を支払う必要がある

リースバックを利用すると、家賃を支払う必要が出てきます。家賃は自宅不動産の売却価格によって決まり、売却代金の10%程度が年間家賃です。 家賃は相場より高めに設定されているので、家賃が負担に感じることもあるでしょう。家の売却費用が高いほど家賃は高くなる傾向です。 例えば、3,000万円の売却費で10%が年間家賃となる場合、月額家賃は25万円です。さらに、家の維持費に必要な費用なども加算されるケースもあります。  

(3)自由にリフォームができない

リースバックを利用した物件は、所有物ではないので自由にリフォームができません。ただし、不動産業社の許可が下りればクロス・床の張替や水回りの交換など簡単なリフォームすることが認められるケースもあります。 間取りを変えるようなリノベーションは難しいと思っておいたほうがいいでしょう。 ただし、リフォームした物件に住み続けることができる「リフォームリースバック」という商品を売り出している会社もあります。  

(4)ずっと住み続けられる保証はない

リースバックはずっと住み続けられる保証はありません。 リースバックは、契約によって賃貸期間が異なります。通常の賃貸物件同様に2~3年の契約期間で更新手続きを行い、ずっと住み続けられるケースがほとんどです。 しかし、契約内容によっては一定期間しか住むことができない内容のものもあります。定期借家契約の場合、貸主と借主の合意がないと再契約ができないので注意が必要です。 また、家賃の滞納があった場合には、退去を求められることもあるでしょう。リースバックの家賃は高めに設定されているので、家賃を支払うのが苦しくなれば引っ越しする必要が出てくることも考えられます。  

(5)売却費用が相場より安め

リースバックの売却費用は、相場より低めに設定されています。一般的には、市場価格の2割~3割程度安めです。 なお、売却価格が住宅ローンの残債を下回る価格(オーバーローン)になってしまうと、リースバックは利用できません。  

(6)買い戻し費用が高い

リースバックを利用する人の中には、将来的に売却した不動産を買い戻そうとしている人もいらっしゃるでしょう。 しかし、リースバックを利用する際の売却価格は市場より2~3割低く設定されています。逆に買い戻す際の費用は市場より高めに設定されている場合がありますので、十分な費用ができなければ買い戻しができないこともあるでしょう。    

8.リースバックに向いていないケース

リースバックは、市場価格より安めに設定されていますので、不動産を高く売りたいと考える方には向いていないといえるでしょう。 自宅不動産に住み続けることを重視していないのであれば、通常の不動産を売却のほうが高く売れるのでメリットがあります。 また、リースバックは住宅ローンの残債が売却価格を上回る際には利用することができません。 金融機関が住宅ローンを完済できる状況でないと抵当権を外してくれないためです。そのため、住宅ローンの返済が進んでいない物件や不動産価値が落ちてしまっている物件では利用できないと考えたほうが良いでしょう。    

9.リースバックを成功させるポイント

リースバックを成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことです。後からのトラブルを避けるためにも、契約内容をきちんと説明してくれるところを選ぶべきといえるでしょう。 例えば、賃貸契約の方法には「定期借家契約」と「普通借家契約」があるのですが定期借地契約を結ぶ際は注意すべきです。 定期借家契約は、貸主側が契約を更新しないと主張すれば借り続けることができず、退去を余儀なくされる可能性があるからです。 契約内容について適当な説明しかしてくれず、サポートが不十分と考える場合には取引を考え直したほうがいいかもしれません。 また、売却価格やリースバック後の家賃も各社で異なります。複数社に見積もりを取り、納得できる条件を提示してもらえた不動産会社を選ぶと安心できるのではないでしょうか。    

10.リースバック利用の流れ

リースバックを利用する一般的な流れは下記のとおりです。 ①リースバックサービスを提供する不動産会社に問い合わせる ②不動産会社のスタッフと面談 ③物件の査定 ④売買契約 ⑤賃貸契約 ⑥決済 なお、申し込みからリースバックを利用するまでの期間は、住宅ローンの残債により異なります。残債が少ない場合には数日で手続きは完了しますが、残債が多い場合には数週間かかります。 リースバックは不動産売買のように引き渡し(転居)の手続きが必要なく、書類上の手続きで完了するのでスムーズです。 自宅不動産の売却資金より住宅ローンの残高のほうが多いオーバーローン状態でリースバックを利用する場合、金融機関と連携しながら任意売却も行います。そのため、手続きに数か月かかってしまう可能性があるでしょう。    

まとめ

リースバックは、住み慣れた家に住み続けながら一括でまとまった現金を手にすることができる画期的な仕組みです。老後資金の準備や相続対策のために注目されています。 引っ越しをしたくない、周囲に不動産を売却したことがバレたくないといった場合にメリットがある方法といえるでしょう。通常の不動産売却とは異なり不動産会社へ売却するので、現金化までの期間も短いのが特徴です。 ただし、リースバックは通常の不動産売却より売却価格が低くなる、家賃相場が高い、不動産を買い戻す時の費用が高くなるといったデメリットがあるので注意が必要です。 また、普通借家契約の場合、希望するかぎりずっと賃貸として住み続けることができますが、定期借家契約は、貸主側が契約を更新しないと主張すれば借り続けることができません。 契約時にどちらの契約かを必ず確認する必要があります。 不動産会社によってリースバックの条件は異なりますので、複数社に見積もりを取るのがおすすめです。 後から悔やまないように、納得がいく契約が結べるようにしてください。
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