不動産担保ローンのよくある相談にお答え!

「債務者本人が所有する不動産以外も担保にできる?」 不動産担保ローンを借りようと思っても、様々な疑問が出てきて足踏みしてしまう方もいらっしゃるかもしれません。この記事では、不動産担保ローンのよくある質問について紹介します。    

1.不動産担保ローンの借入上限額はいくら?

  不動産担保ローンの借り入れ上限金額は、金融機関によって異なります。一般的には銀行のほうが融資金額は大きい傾向にありますが、ノンバンクでも数億円の融資が可能なケースもあります。 ただし、不動産担保ローンは担保に差し入れる不動産の評価額に掛け目をかけた金額までしか融資されません。そのため、融資上限金額を1億円としている金融機関でも、担保に差し入れる不動産の評価が5,000万円で掛け目が70%の場合3,500万円が融資金額の上限となります。 また、ノンバンクの場合、自宅を担保にする不動産担保ローンは総量規制の対象になります。総量規制とは、債務者が借入をしすぎて返済できなくなり、自己破産をするのを防ぐための策です。銀行の不動産担保ローンは総量規制の対象ではありませんが、ノンバンクの不動産担保ローンは総量規制の対象となります。 総量規制では年収の3分の1までしか融資を受けることができません。年収の3分の1以上借入したい場合には銀行で借りた方がいいと言えるでしょう。 (※ノンバンクの不動産担保ローンでも総量規制の例外になるケースもあるのでお問い合わせください。)    

2.融資実行までの日数はどれくらいかかる?

  不動産担保ローンの融資実行までの日数は、どの金融機関を利用するかによって異なります。 銀行を利用する場合、銀行は審査に慎重なので申し込みから融資実行までに1週間~1カ月かかります。保証会社を利用する場合にはさらに時間がかかることもあるでしょう。 一方、ノンバンクは融資実行までのスピードを売りにしている会社が多いです。仮審査は最短即日で結果が出て、申し込みから融資実行までは最短数日~1週間以内となります。 資金繰りが困窮しており、すぐにでも融資を受けたい場合には申し込みから数日で融資をしてくれるノンバンクの不動産担保ローンを利用するのがおすすめです。    

3.融資期間はどれくらい?

  不動産担保ローンの融資期間は、ニーズに合わせて数ヶ月〜数十年で設定されます。無担保ローンの場合、長くても10年ほどなので安定した資金調達ができるのも不動産担保ローンを利用するメリットです。    

4.銀行とノンバンクはどちらがおすすめ?

  銀行が提供する不動産担保ローンは、審査に慎重なので申し込みから融資実行までに1週間~1カ月ほどかかります。銀行は審査が厳しめなので、数週間待って融資ができないというケースもあり得ます。 そのかわり、貸し倒れリスクが少ないと判断した場合にしか融資しないので、金利は低めに設定されるのがメリットです。審査に自信があり、低金利で融資をうけたいという場合には銀行が提供する不動産担保ローンが合っているといえるでしょう。 一方、ノンバンクは融資スピードが早いのが特徴です。お急ぎの場合、申し込みから1週間以内で融資実行できるケースがほとんどです。その上、ノンバンクは銀行に比べると審査が甘い傾向にあるので、銀行で断られた場合でもノンバンクでは融資を受けられるということもあります。借地権のついた物件など、銀行では担保にするのが難しい不動産も柔軟に対応してくれる可能性が高いです。 ただし、ノンバンクは銀行に比べるとリスクが高い融資をすることになるのでその分金利も高く設定される傾向にあります。 また、ノンバンクは総量規制があるので自宅を担保に融資を受ける場合には年収の3分の1しか融資を受けることができません。(※自宅以外の不動産を担保にする場合は総量規制の対象にはなりません。) このように、銀行・ノンバンク共にメリットとデメリットがあるので、ご自身のシチュエーションに合った不動産担保ローンを選ぶようにしましょう。    

5.債務者本人が所有する以外の不動産を担保にできる?

  不動産担保ローンは、本人が所有する自宅不動産を担保にするケースが多いです。しかし、金融機関によっては本人が所有する以外の不動産を担保にできるケースもあります。 例えば、父親が保有している不動産を担保に不動産担保ローンを利用するといった具合です。本人以外の第三者の不動産を担保にする場合、「不動産所有者の同意」「所有する不動産への抵当権設定」「不動産所有者の連帯保証」などが必要になるので、不動産保有者に許可を得るのが大前提です。 第三者の不動産を担保に不動産担保ローンを利用したい場合には、きちんと不動産の所有者と話をしてから利用手続きをするようにしましょう。    

6.住宅ローンを借りていても不動産担保ローンを借りることはできる?

  住宅ローンを借りていても(第一抵当権があっても)、住宅ローン残高を上回る不動産評価額がある場合には不動産担保ローンを借りることができるケースもあります。 例えば、不動産の評価が5,000万円で住宅ローンの残高が2,000万円と仮定します。不動産の評価に掛け目の70%をかけると担保評価は3,500万円です。ここから住宅ローンの残高2,000万円を差し引けば新規の不動産担保ローンでは、1,500万円の融資をして万が一貸し倒れても不動産を売却することで資金回収できます。 具体的には、住宅ローンの返済が進んだケース、地価高騰により不動産の評価が上がったケース、頭金多めに住宅ローンを借りたケースなどは借入できる可能性があります。住宅ローンの残高より不動産評価が大幅に上回る場合には、第一抵当権があるからと諦めずにぜひ利用を検討してみてください。    

7.赤字で金融機関にリスケジュールをしてもらっていますが借入はできますか?

  通常の銀行融資では、事業が赤字でリスケジュールをしてもらっている場合、新たに融資を受けるのが難しくなります。 しかし不動産担保ローンなら、事業の継続性や将来の事業計画を見て問題ないと判断された場合に、融資をしてもらえるケースがあります。 金融機関としては、もし返済ができなくなった場合、不動産を売却して換金し資金回収できるのでリスクは少ないと判断するからです。    

8.不動産の調査料は必要ですか?

  基本的に、融資の申し込み段階で不動産の調査料を徴収されるケースはありません。実際に融資の申し込みを行った場合に、融資事務手数料として支払うことになります。    

9.借入時に手数料はかかりますか?

  不動産担保ローンは、借入時に司法書士へ支払う手数料・登記費用・印紙代・事務手数料などがかかります。例えば、不動産担保ローンとして融資を受ける借入額に対して登録免許税がかかり、借入額×0.4%を支払う必要があります。 司法書士に支払う費用は、依頼する司法書士によって異なります。通常は、金融機関が指定する司法書士に依頼することになるので、提示された金額を支払うことになるでしょう。相場としては5〜10万円程度です。 事務手数料の相場は借入金額の3%程度に設定している金融機関が多いです。例えば、金利は安く設定されていても事務手数料が高い場合、借入全体の負担額が大きくなるので注意が必要です。 融資を受ける前に必ず事務手数料がいくらかかるかも確認しましょう。なお、融資にかかる手数料は融資金額から差し引かれることが多いです。    

10.古い物件でも担保にできますか?

  築年数が古い物件でも、不動産担保としての価値がある場合には担保に設定することが可能です。また、建物の評価はそこまで高くなくても、土地の評価が高いと融資を受けやすい場合もあります。 なお、最初に審査を依頼した金融機関に融資を断られても、別の金融機関では審査が下りるケースもあるので、複数社に連絡するのがおすすめです。    

11.マンションやアパートも担保にすることはできますか?

  金融機関によっては、マンションやアパートも担保にすることが可能です。その他、駐車場や商業施設なども担保にすることができる金融機関もあります。 自宅以外の不動産を所有している場合も活用できる可能性があるでしょう。    

12.資金使途は制限されますか?

  銀行が提供する不動産担保ローンは、事業資金には利用できないなど資金使途が制限される場合があります。一方、ノンバンクの不動産ローンは資金使途を制限されることはありません。 趣味・冠婚葬祭・教育費・起業資金など必要なものに利用することができます。    

13.返済が遅延したらどうなりますか?

  返済が遅延すると遅延損害金の支払いが必要になります。返済負担が大きくなるので、返済が遅延しないように気を付けましょう。    

14.繰上げ返済はできますか?

  繰上げ返済は可能ですが、金額に応じた解約金を支払う必要があります。    

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