不動産担保ローンの仮審査とは?審査の内容や本審査との違いは?

仮審査の内容や本審査との違いが気になる方もいらっしゃるでしょう。 この記事では、仮審査の内容、仮審査で必要になる書類、仮審査と本審査の違いについて説明します。    

1.不動産担保ローンの仮審査とは?

  不動産担保ローンを申し込む際、本審査の前に仮審査が行われます。仮審査は、事前相談のような役割です。 正式に審査を受ける前に、自分が保有している不動産が担保になるか、融資が可能かを聞いてみたいといった軽い相談のニーズに応える形になっています。 以前は仮審査も店舗にて行われることが多かったですが、最近はオンラインで仮審査を申し込めるところも増えています。気軽に利用できるので、不動産担保ローンを借りたいとお考えの方はぜひ利用してみてください。 なお、仮審査なしで本審査を受けられるケースもあります。    

2.不動産担保ローンにおける仮審査の内容は?

不動産担保ローンの仮審査の内容は各金融機関で異なります。しかし、最低限必要となる内容は大きく変わりませんので、どんな内容なのかについて説明します。  

(1)仮審査のチェック内容

仮審査では、不動産担保となる物件の簡易的な評価を行います。仮審査は、金融機関ごとに独自の方法で審査されます。具体的には下記の情報が必要になることが多いようです。   ・不動産の所在地 ・不動産の種類 ・土地の面積 ・借入希望額 ・抵当権の状況と金額 ・資金の使用用途 ・現在の借入状況 ・職業 ・収入   また、仮審査では個人の信用情報も確認されます。金融機関では、融資をする際に個人情報の確認は欠かせません。過去に延滞や自己破産がないか、反社会的勢力の関係者ではないかを調べます。 金融機関は、「日本信用情報機構(JICC)」「全国銀行個人信用情報センター(KSC)」「株式会社シーアイシー(CIC)」にて信用情報を調べることができます。 過去に延滞や自己破産があった場合、5~10年間ブラックリストに載ることになるので、この期間に新規で融資を受けるのは難しいと思ったほうがいいでしょう。  

(2)本審査との違い

仮審査の不動産評価は簡易的なものになりますが、本審査では提出した公的書類を見ながら慎重に評価されます。 本審査で必要になる書類は、不動産の登記簿謄本の登記時事項証明書、土地や建物の図面、固定資産税評価証明書、前年度の固定資産税納付の証明書などです。 さらに、本審査では不動産の現地調査も行われます。 提出書類から路線価・固定資産税評価などがわかりますが、実際に物件を見てみないとわからない情報を確認します。 例えば、家が傾いている、近隣で騒音被害がある、異臭が発生している、シロアリ被害、登記の内容と実際の不動産が異なるなどの情報は書類からではわかりません。 書類から得た情報と、現地調査の内容を勘案して融資の有無や融資可能額、金利を決めていきます。   また、債務者本人の信用力を調査するために下記の書類も必要です。 ・本人確認書類(運転免許証、パスポートなど) ・印鑑証明書 ・収入証明書 ・商業登記謄本、決算書類、事業計画書など(法人の場合)   金融機関は、「融資をしたお金を返済できるのか」という視点で確認します。例えば、過去の収入が少ない人よりも多い人のほうが評価されますし、自営業やパート・アルバイトより大企業勤務の人のほうが信用力は高いと評価されます。 ただし、不動産を担保として差し入れる不動産担保ローンは、無担保ローンに比べると金融機関としては貸し倒れリスクが低いです。 万が一、債務者が返済できなくなった場合には不動産を売却して資金を回収できるからです。そのため、カードローンなどの無担保ローンに比べると、個人の信用力に関しての審査は甘い傾向にあります。    

3.仮審査で用意すべき書類は?

仮審査は事前相談的な役割なので、仮審査の段階で書類を要求されることはありません。仮審査に通ってから本審査で必要な不動産の登記簿謄本の登記時事項証明書などの書類を用意すれば大丈夫です。 ただし、急いで融資を受けたい場合には、あらかじめ本審査で必要な書類を用意しておきましょう。    

4.仮審査にかかる時間は?

仮審査にかかる時間は、金融機関により異なります。銀行の場合は仮審査に数日かかることがありますが、ノンバンクは最短即日回答を出してくれるところも多いです。 資金繰りが困窮しており、すぐにでも審査内容を知りたい場合には、ノンバンクを利用すべきと言えます。    

5.仮審査に落ちてしまう要因とは?

仮審査に落ちてしまう要因として、不動産の評価が明らかに低いのにも関わらず大きな金額の融資を希望するケースがあります。不動産担保ローンは、担保にする不動産の評価に約70%の掛け目をかけた金額までしか借入ができません。 そのため、本審査をする必要もないほど不動産の評価と融資希望額のギャップがある場合には審査に落ちてしまうでしょう。このような事情があるので、融資希望金額を減額すれば仮審査に通る可能性があります。 また、収入面に不安があると審査に落ちてしまう可能性があります。例えば、業績が安定せずに将来性が不安な自営業者やパート・アルバイトで収入が少ない人、失業中の人などは収入面に不安があると判断される可能性が高いです。 ただし、個人の信用力については各金融機関により評価が異なりますので、一つの金融機関がダメでも他の金融機関なら審査に通ることもあります。 すでに他の会社で融資を受けていて、収入に対して融資割合が大きくなりすぎる場合も仮審査で落ちてしまう可能性が高いです。 ノンバンクは総量規制の範囲である年収の3分の1までしか融資を受けることはできません。自宅を担保に不動産担保ローンを利用する場合、他社分も合わせた融資の合計金額を年収の3分の1までに抑える必要があります。    

6.仮審査通ったのに本審査で落ちるケースはある?

仮審査に通ったのに、本審査で落ちるケースもありえます。例えば、調査員が現地調査に出向いたら想像以上に条件が悪い不動産だったというケースです。 不動産担保ローンでは、債務者が返済できなくなった場合に換金して資金を回収します。そのため、換金性が高いと評価されなければ仮審査に受かっても本審査で落ちてしまうことは十分ありえるでしょう。 また、仮審査で虚偽の報告をすると本審査で落ちる可能性が高いです。仮審査では書類などを提出せずに申告ベースとなることが多いです。 そのため、仮審査で高い年収を伝えて、実際に収入証明を出したら低かったという場合には落ちてしまうでしょう。    

7.仮審査に落ちた時の対策

不動産担保ローンの審査基準は、各金融機関で異なります。そのため、一つの金融機関の仮審査に落ちてしまったとしても、別の金融機関の仮審査では通過する可能性もあります。 特に、銀行が提供する不動産担保ローンの審査は厳しいので、銀行の審査で落ちても諦めずにノンバンクの不動産担保ローンに挑戦してみてください。 ノンバンクの場合、銀行の不動産担保ローンでは担保にするのが難しい物件も担保にできる可能性があります。 また、希望融資額を抑えるのも一つの方法です。不動産担保ローンは、不動産評価に掛け目をかけた金額が融資上限金額になります。掛け目は金融機関によってことなりますが、抑え目に申し込んだ方が審査に通る可能性が高まるでしょう。 特に銀行の不動産担保ローンはノンバンクの不動産担保ローンより掛け目が低めに設定されていますので、金額を抑えるか掛け目が高めに設定されているノンバンクに相談するのがおすすめです。 ただし、信用情報に問題がある場合はどの金融機関でも落ちてしまう可能性が高いです。ブラックリストから名前が外れたタイミングで申し込みをすべきといえるでしょう。 自分がブラックリストに記載されているかは、信用情報機関に問い合わせると自分自身でも確認ができます。費用は1回1,000円程度なので、気になる場合には問い合わせてみてください。    

8.不動産担保ローンの申し込みから融資実行までの一般的な流れ

不動産担保ローンを借りる際には、まず仮審査の申し込みを行います。仮審査で「融資が受けられる可能性がある」となったら、本審査に申し込みます。 本審査では、不動産に関する書類などが必要になりますので、早く本審査を受けたいのであれば早めに用意しましょう。本審査では、調査員が不動産の現地調査を行います。 そのため、会社から離れた場所の不動産を担保にする場合は、調査に時間がかかる場合もあるでしょう。本審査に通ったら、金融機関と契約を結びます。そして、融資実行日を決めて融資が実行されます。 銀行の場合、不動産担保ローンの仮審査から融資実行までには約1ヶ月かかります。一方、ノンバンクの場合、仮審査から融資実行までが1週間程度で完了するケースもあります。 スピードを重視する場合はノンバンクを利用した方がいいといえます。 ノンバンクの方が審査も甘めなので、銀行よりも借りやすかったり、融資限度額が大きかったりするのもメリットです。 ただし、審査が比較的甘めな分、金利水準は高くなりますのでその点は理解する必要があるでしょう。    

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