不動産担保ローンの借り換えはできる?メリット・デメリットは?

「金利をもっと安くしたい」「相続した不動産を担保に融資を受けたい」 現在金融機関から借入をしていて、もっと金利を安くしたいと考える方もいらっしゃるでしょう。 借り換えをすることにより金利負担を減らせる可能性があります。 この記事では、不動産担保ローンの借り換えを検討すべきケースや借り換えをする際の注意点についてお伝えします。    

1.借り換えとは?

    借り換えとは、高金利の融資から低金利の融資へ組み替えるなど、現在の融資条件より良い条件で借り直すことです。具体的には、現在借りている融資を一括返済して、別の金融機関の融資を借り直します。    

2.不動産担保ローンの借り換えを検討すべきケース

  まず、不動産担保ローンの借り換えを検討すべきケースについて紹介します。  

(1)金利を安くしたい

現在借入しているローンより金利が下がるのであれば借り換えを検討すべきといえます。日本の金利は下がっていますので、数年前に借入した時より金利が安く借り入れできるケースもあるでしょう。 現在の金利が現在の金利相場より高いと感じているのであれば、別の金融機関に借り換えの相談をするのも一つです。金利が低くなれば返済の負担も軽くなります。  

(2)長期間借りたい

「現在の借入期間より長期間借りたい」という場合も借り換えを検討すべきです。 一般的に無担保ローンの融資期間より不動産担保ローンのほうが長期間借りられる傾向にあります。 融資は長期間になるほどリスクがあると考えられるので、無担保で長期間の融資は避けたいものなのです。そのため、無担保ローンから不動産担保ローンに借り換えを行うと長期間で融資を受けられる可能性が高まります。 また、不動産担保ローン会社により借入可能期間は異なります。現在不動産担保ローンを借りている場合も、別会社の不動産担保ローンに借り換えたほうが長期間借入できる可能性があります。 そのため、長期間の借入に切り替えたい場合には複数社に見積もりを取ると良いでしょう。  

(3)不動産を相続した

不動産の相続などで担保にできる不動産が手に入った場合は、現在の融資からの借り換えを検討しましょう。例えば、カードローンなどの無担保ローンを利用している場合、不動産担保ローンのほうが金利は低くなります。 無担保の融資は、金融機関としては貸し倒れた時に回収できなくなるリスクがあるので金利が高めに設定されているからです。抵当権がない不動産を相続した場合には、是非不動産担保ローンに借り換えを検討してみてください。 無担保ローンの融資上限は数百万が多いですが、不動産担保ローンなら担保に提供する不動産評価に応じて借入が可能です。  

(4)不動産担保の価値が上がった

地価の高騰などにより所有している不動産評価が上がっている場合、不動産担保ローンの借り換えを検討してみましょう。 不動産の評価が上がれば、金融機関としては資金回収リスクが減るので、金利が下がったり融資上限額が上がったりする可能性があります。    

3.不動産担保ローンの借り換えパターン

  ここでは不動産担保ローンへの借り換えパターンについて説明します。  

(1)不動産担保ローンから不動産担保ローンへ

まずは、不動産担保ローンから別の会社の提供する不動産担保ローンに借り換えるケースがあります。現在日本の金利は下がっているので、不動産担保ローンを借りたのが数年前の場合金利を安くできることがあります。 また、不動産の高騰により不動産評価が高くなれば、融資上限も上がる可能性があります。融資額を増やしたいという場合にも借り換えが有効です。  

(2)無担保ローンから不動産担保ローンへ

カードローンなどの無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換えも考えられます。不動産を相続したり譲渡されたりする場合、不動産を担保にして借り換えれば金利負担を減らすことが可能です。 また、複数社で無担保ローンを借りている場合、不動産担保ローンで一つにまとめたほうが金利負担を減らせます。融資金額が少ないほど金利は高くなる傾向があるので、融資を一つにまとめると金利負担が減る可能性があるのです。  

(3)住宅ローンから不動産担保ローンへ

住宅ローンの金利は安いので、不動産担保ローンへ借り換えると金利負担は増えてしまいます。ただし、住宅ローンの資金使途は住宅購入費に限られますが、不動産担保ローンの資金使途は自由度が高いです。 そのため、自由にお金を使いたいケースにも借り換えは有効といえます。    

4.不動産担保ローンを借り換えるメリット

  不動産担保ローンを借り換えるメリットについて説明します。  

(1)総返済額を減らせる

不動産担保ローンを借り換えて金利負担を減らすことができれば、総返済額を減らせる可能性があります。融資の元金や金利にもよりますが、数十万〜数百万単位で減らせるケースもあるでしょう。 一般的には、借り換え前の金利から1%以上差があり、残高が1,000万円以上、返済期間が10年以上残っていれば借り換えするメリットを享受できるといわれています。 特に、無担保ローンから不動産担保ローンに切り替える場合は大きく金利を減らせることができる可能性があるので、借り換えのシミュレーションをしてみるといいでしょう。  

(2)毎月の返済額が減れば資金繰りが楽になる

金利負担が減れば、毎月の返済額も減るので資金繰りが楽になります。毎月の返済が苦しいと感じているのであれば借り換えを検討すべきでしょう。また、毎月の返済額が数千円〜数万円減れば、その分貯金に回せます。 繰上げ返済するほど金利負担を減らせるので、お金を貯めて繰上げ返済を目指すこともできるでしょう。    

5.不動産担保ローンを借り換える注意点

  不動産担保ローンを借り換える際の注意点についても説明します。  

(1)手続きが面倒

不動産担保ローンの借り換えをする場合、手続きが面倒というのはデメリットです。借り換えにあたって書類を用意する必要があり、忙しい方にとっては負担に感じるかもしれません。 特に無担保ローンは書類の提出が少ないので、無担保ローンから不動産担保ローンに借り換える際は面倒に感じるでしょう。  

(2)諸経費がかかる

不動産担保ローン会社によっては、繰り上げ返済に際して手数料を徴収されるケースもあります。また、登記をし直すことにより司法書士へ支払う費用や実費もかかります。 金利だけではなく、これらの諸経費も考慮して借り換えしたほうが得かを考えるべきといえます。  

(3)担保にする不動産を失う可能性がある

不動産担保ローンは、担保にする不動産を失う可能性がある点も注意が必要です。返済ができなくなれば、金融機関は担保に差し入れている不動産を換金してそのお金で融資金額を回収します。 無担保ローンは担保の差し入れが必要ないため、不動産担保ローンに借り換える場合は不動産を失う可能性がある旨を十分に理解しておきましょう。    

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