「不動産担保ローンでお金を借りて、不動産投資を行うことはできるのかな？」
このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
不動産担保ローンとは、自分や家族が保有している不動産を担保として提供し、金融機関からお金を借りる資金調達法です。
多くの金融機関では、不動産担保ローンで調達したお金の使途を定めていないことから、不動産担保ローンで調達したお金で不動産投資を行うことは可能です。
こちらの記事では、不動産担保ローンを利用して不動産投資を行う方法や、実際に不動産投資を行うときの注意点について解説します。
不動産投資に興味がある方に役立つ内容となっているので、ぜひ最後までご覧ください。
不動産投資とは、土地や建物などの不動産を貸して収益を得る投資手法です。
不動産投資の代表的な手段として、マンションやアパートを購入して入居者に貸し出し、家賃収入を得ることが挙げられます。
不動産投資は、入居者などの借主がいる限り安定した家賃収入が期待できることから、老後資金対策などを目的として活用されています。
一般的に、不動産投資を行う際には購入価格の一部を頭金として支払い、残額についてはローンを組んで月々の家賃収入から返済します。
少ない自己資金で安定した家賃収入が期待できる点は、不動産投資の大きな魅力と言えるでしょう。
多くのケースで、不動産投資の物件を購入する際には、頭金を用意する必要があります。
不動産担保ローンで金融機関などからお金を借り入れて、調達したお金を不動産購入の頭金に充てることは可能です。
多くの金融機関が提供している不動産担保ローンは、調達したお金の使途が定まっていない「無目的ローン」だからです。
上記のようなケースにおいて、不動産投資を行うための頭金として、不動産担保ローンを活用するという選択肢があります。
不動産を有しており、不動産投資を始めたい方は、不動産担保ローンの利用を検討すると良いでしょう。
住宅ローンを組んで自宅を購入し、残債がある状態の自宅を保有している方も多いでしょう。
基本的に、住宅ローンの残債がある状態の自宅を担保にして、不動産担保ローンを利用するのは難しいです。
以下で、住宅ローンがある自宅を担保にした不動産担保ローンが難しい理由を解説していきます。
自宅に住宅ローンがある状態で不動産担保ローンに申し込むと、不動産担保ローン会社は「第二抵当権」を得ることになります。
第二抵当は担保価値が著しく下がることから、不動産担保ローンの会社の中には「第二抵当以下」では、融資をしないケースも少なくありません。
また、第二抵当は債権者からすると債権が全額回収できないリスクが高まるため、住宅ローン残債がある自宅を担保にした不動産担保ローンは利用できない可能性が高いのです。
●抵当権とは
抵当権とは、債務者が債務の返済ができなくなり債務不履行状態に陥ったとき、ほかの債権者よりも優先して弁済を受けることができる権利です。
住宅ローンを組んでいるということは、自宅の不動産を担保にお金を借りている状況で、自宅の不動産に抵当権が設定されます。
もし債務者が債務不履行状態に陥り、不動産が競売にかけられたとき、抵当権者は他の債権者よりも優先して競売にかけられた売却代金を回収することが可能です。
抵当権は法務局にて登記され、登記が行われることで抵当権者の権利は公的に保証されることになります。
●抵当権には順位がある
抵当権は、一つの不動産に対して複数設定することが可能です。
先に設定された抵当権から順番に「第一抵当」「第二抵当」「第三抵当」となり、優先して弁済を受けられる順位が登記されます。
もし債務者が債務不履行状態に陥ったら、担保不動産が競売にかけられて得られた売却代金は「第一抵当権者→第二抵当権者→第三抵当権者」の順番で返済することになります。
●第二抵当のリスクの大きさ
具体的に、第二抵当のリスクの大きさを見ていきましょう。
先述したように抵当権には順位があり、もし担保の不動産が競売にかけられたときは、抵当順位が高い抵当権者から債務の返済が行われます。
| 住宅の価値(売却価格) | 4,000万円 |
| 一番抵当 | 融資額4,000万円（残債3,000万円） |
| 二番抵当 | 融資額2,000万円（残債1,800万円） |
上記のようなシチュエーションで債務者が債務不履行に陥ったとき、どのように抵当権者に弁済されるかシミュレーションしてみましょう。
まず、不動産の売却価格4,000万円から第一抵当権者の残債3,000万円が充てられ、残りの売却代金は1,000万円です。
続いて、第二抵当の残債に残りの売却金額が充てられますが、残債1,800万円をすべて回収することはできません。
今回のケースだと、第二抵当権者は800万円が「貸し倒れ」となってしまうことから、損失が発生することになります。
このように、第二抵当権以下は債権回収のリスクが高く、金融機関によっては第一抵当権以外の融資は対応していないケースが多いのです。
不動産担保ローンのサービスを取り扱っている会社は、銀行をはじめとした金融機関とノンバンクに分かれます。
金融機関はノンバンクよりも審査が厳しい傾向にあり、「第一抵当権以外は不動産担保ローンの融資は不可」というところが多いです。
一方で、ノンバンク系の不動産担保ローンは、金利が高めである一方で柔軟に審査を行っている特徴があります。
二番抵当では、不動産担保ローンが一切使えないということではありません。
そもそも、不動産担保ローンを取り扱っている会社ごとに審査基準が異なるうえに、住宅ローンの残債や不動産の価値次第では債権回収リスクが小さい可能性があるためです。
以下で、二番抵当でも不動産担保ローンを利用できるケースについて解説します。
すでに第一抵当権が設定されている不動産を担保にする場合でも、不動産担保ローンの借入金額が少ない場合は第二抵当でも融資を受けられる可能性があります。
| 住宅の価値(売却価格) | 4,000万円 |
| 一番抵当 | 融資額4,000万円（残債3,000万円） |
| 二番抵当 | 融資申込額：500万円 |
上記のようなケースであれば、二番抵当でも債権回収リスクがありません。
そのため、一番抵当の残債よりも住宅の価値の方が高く、その差額の範囲内であれば第二抵当でも融資を受けられる可能性があります。
住宅ローンの残債が減っている場合も、第二抵当で不動産担保ローンを利用できる可能性があります。
| 住宅の価値(売却価格) | 3,000万円 |
| 一番抵当 | 融資額4,000万円（残債1,000万円） |
| 二番抵当 | 融資申込額：1,000万円 |
上記のようなケースでは、一番抵当の残債を完済した後も2,000万円の売却資金が残ります。
つまり、第二抵当でも貸し倒れリスクがほとんどないため、融資を受けられる可能性が高いです。
不動産の価値が高く、担保余力がある場合も二番抵当で不動産担保ローンを利用できる可能性があります。
| 住宅の価値(売却価格) | 8,000万円 |
| 一番抵当 | 融資額6,000万円（残債5,000万円） |
| 二番抵当 | 融資申込額：2,000万円 |
上記のように、資産価値の高い不動産が担保となり、一番抵当の残債を完済してもなお売却資金が残れば、第二抵当権者の債権回収リスクを軽減できます。
人気のエリアの不動産などは資産価値が高いため、高く売却できそうな不動産がある場合は、不動産担保ローンの利用を検討するといいでしょう。
「不動産投資をしたいけど、頭金がないから自宅を担保にしてお金を借りたい」というときは、審査に通過するための工夫を施すことが欠かせません。
以下で、二番抵当でも不動産担保ローンの審査に通過する可能性を高めるポイントを紹介していきます。
さまざまな会社が不動産担保ローンのサービスを提供していますが、金融機関ではなくノンバンク系の不動産担保ローンに申し込みましょう。
ノンバンク系の不動産担保ローンは審査が比較的柔軟で、第二抵当でも利用できる可能性がある会社が多くあります。
多くの金融機関は「第一抵当以外は対応不可」となっているため、第二抵当でも不動産担保ローンを利用したい場合はノンバンク系に申し込むことをおすすめします。
借入希望額を少なくすれば、第二抵当権者の債権回収リスクが低くなります。
借入希望額が高ければ貸し倒れや債権回収リスクが大きくなるため、第二抵当で不動産担保ローンに申し込むときは借入希望額を少なくしましょう。
不動産投資をはじめるにあたって必要になる頭金は、物件や金融機関によって異なるため、購入を検討している投資物件とのバランスを見ることも大切です。
住宅ローンの残債を減らすことも、審査に通過する可能性を高める効果があります。
住宅ローンの残債が少なければ、第二抵当権者が回収できる金額が高くなるためです。
そのため、不動産投資を検討している方は、繰り上げ返済などを行い住宅ローンの残債を減らしておくと良いでしょう。
不動産担保ローンを利用することで、まとまったお金を借りられるなどのメリットがあります。
以下で、不動産担保ローンのメリットなどを詳しく解説していきます。
不動産担保ローンは、カードローンやキャッシングなどの無担保ローンよりも金利が低いです。
不動産という担保を提供していることで債権者の債権回収リスクをヘッジできることから、低い金利でお金を借りることが可能となっています。
貸し倒れのリスクが低ければ高い金利を設定する必要がないため、価値のある不動産を提供できれば、不動産担保ローンを活用して低金利の借り入れが可能です。
なお、担保として提供する不動産は、きちんとローンを完済して抵当権を抹消すれば失うリスクは無くなりますので、安心してください。
不動産の価値が高ければ、まとまったお金を借りることも可能です。
住宅ローン会社によっては数億円の借り入れができるケースもあるため、大規模な不動産投資を考えている方にとっては非常にありがたいでしょう。
なお、実際の融資金額は、担保として提供する不動産の価値と申込者の返済能力次第となります。
ただし、立地が良く人気が高いエリアの不動産など、条件の良い不動産は価値が高いため、まとまったお金を借りられる可能性が高いです。
不動産担保ローンでは、自宅以外にもさまざまな不動産を担保として提供できます。
事務所や土地、すでに保有している投資用物件など、幅広い不動産が担保の対象です。
家族や親戚など他人名義の不動産であっても所有者に担保提供の同意を得られれば、担保として利用可能なケースがあるため、不動産担保ローンは利便性も高いといえるでしょう。
なお、自分名義の不動産でなくても、所有者の同意を得られれば担保にすることができ、その場合は担保提供者も審査の対象となります。審査基準は各会社によって異なるため、きちんと確認することが大切です。
不動産担保ローンで調達した資金は、自由に使うことができます。
調達した資金の使途に制限はないため、投資用不動産を購入する頭金に充てることも可能です。
不動産投資を始めたい方や、すでに不動産投資を始めており規模を拡大させたいと考えている方は、不動産担保ローンを利用して資金調達するメリットが大きいでしょう。
不動産担保ローンでは不動産を担保として提供するため、基本的に保証人が不要です。
保証人を用意できない人でも利用できる可能性があることから、比較的利用しやすいメリットがあります。
ただし、担保にする不動産が本人名義でない場合や共有名義の場合、担保提供者の同意書が必要となる点には注意しましょう。
二番抵当で不動産担保ローンを利用するとき、下記のようなデメリットが存在します。
債権者からすると、二番抵当は一番抵当よりも債権回収リスクが高いです。
高いリスクに備えるために、二番抵当は第一抵当よりも高い金利を設定されやすく、借入上限が厳しくなりやすい点はデメリットといえるでしょう。
また、不動産担保ローンでは不動産の担保価値の余力が重視されます。
不動産は、経年劣化や地価の改定などの影響で価値が変動するため、常に同じ担保価値を有しているとは限りません。
二番抵当で不動産担保ローンを利用できたとしても、一番抵当と比較すると不利やデメリットを被る可能性がある点には注意しましょう。
不動産担保ローンを活用して不動産投資を行うときは、不動産投資のリスクをきちんと把握することが大切です。
上記のように、住宅ローンと不動産担保ローンは返済する原資が異なるケースが多いです。
もし不動産投資を始めた後に空室が発生すると、普段の給与から住宅ローンと不動産担保ローンの返済を行う必要があります。
家賃収入は給与と比較すると不安定な要素がある点には留意し、きちんと「空室が発生したときはどうするか」という対策を用意することが大切です。
もし家賃収入が途絶えると、返済が家計を大きく圧迫してしまう可能性があるため、不動産投資のリスクをきちんと押さえましょう。
また、不動産は流動性が低いというリスクがあります。流動性とは「買いやすさ・売りやすさ」のことで、不動産は売りたいときに売りたい価格で取引できるとは限りません。
つまり、空室が発生して「投資用物件を売りたい」と思っても、不動産は買い手がすぐに現れない可能性が高いです。
不動産は売買に時間がかかり、現金化しにくいという弱点があることも押さえておきましょう。
不動産担保ローンで調達したお金で、不動産投資を行うことは可能です。
ただし、住宅ローンの残債がある自宅を担保に提供する場合は、さまざまな制約がある点には注意しましょう。
不動産担保ローンを利用するときは、債権者が「第二抵当権者になる」ことを踏まえて、どのような対策をとれば審査に通過できるかを考えることが大切です。
しかし、不動産投資を行うことで安定した家賃収入を得られれば、老後資産などの経済的不安を払拭できるでしょう。
不動産投資の頭金を用意する方法で悩んでいる方は、不動産担保ローンを活用して資金調達することを検討してみてはいかがでしょうか。
