軍用地を活かせる「軍用地ローン」とは?

所有している軍用地を担保に融資を受ける「軍用地ローン」は、通常の不動産を担保にするローンとどのような点が違うのでしょうか? そもそも軍用地とはどういう土地なのか?軍用地を担保にするメリットやデメリット、そして活用方法などをご紹介いたします。軍用地をお持ちで、融資をご検討中の方はぜひお役立てください。  

1. 軍用地とはどういう土地か

  「軍用地」という言葉をあまり聞くことがないかもしれませんが、沖縄県では決して珍しくありません。通常の土地と同様に売買や相続も行われており、所有者は税金も納めています。   では、軍用地とはどのような土地なのか、その始まりや特徴などを詳しく見てきます。  

(1)「軍用地」とは

  軍用地とは沖縄県内の、主に米軍基地や自衛隊施設として使用されている土地のことで、沖縄県の総面積の約8%、沖縄本島に至っては県土の約19%を占めています。 もともと沖縄県民が個人で所有していた土地を、アメリカが第二次世界大戦後(1945年)の統治時代に、軍事基地を作るため、沖縄の土地を強制的に確保していったのが軍用地の始まりです。  

(2)軍用地の所有者

  全国の米軍施設のうち、約74%が沖縄に集中しており、その多くは個人が所有する土地です。また、他都道府県の米軍専用施設の約89%が国有地であるのに対し、沖縄県は66%が民公有地です。 というのも、統治時代にアメリカが軍用地として利用していた土地は、1972年の沖縄返還後も「日米安全保障条約」に基づいて、日本はアメリカに軍用地として土地を提供する必要があるため、国が強制的に個人と借地契約を締結して、米軍基地や自衛隊施設に提供しています   〇軍用地の所有者とアメリカとの関係 統治時代:個人がアメリカに直接提供 返還後 :国(日本)が個人から借りて、アメリカに提供  

(3)借地料は?

  国が土地の所有者に支払う借地料は年間約900億円で、毎年約1%上昇しています。 借地料は、毎年、国の防衛施設局と沖縄県軍用地主連合会との間で交渉が行われ、翌年分の借地料の値上がり額が決まります。 支払いは毎年8月頃に1年分の借地料が土地の所有者の口座に振り込まれ、翌年2月頃に値上がり分が振り込まれます。  

(4)軍用地の価格

  一般的な土地の価格は「坪単価×坪数」で決まりますが、軍用地の場合は「年間借地料×倍率」という算出方法で決まります。 この倍率は、政局や市場同区によって決められ、地域や施設ごとに異なります。一般的に返還の見込みのないところは倍率が高く(つまり価格が高くなる)、逆に返還予定のあるところは低くなります。  

(5)軍用地のメリット

  軍用地は国から借地料が支払われるため、遅延や未納のリスクがなく、安定した収入を得ることができるという最大のメリットがあります。他には下記のようにメリットがたくさんあります。   1.長期的に確実な収益を得られる 景気に左右されることなく、毎年借地料は上がっています。基地が返還されない限り、借地料は今後も振り込まれるので、確実に長期的な収益を上げられます。   2.コストも苦労も不要 国から借地料が直接振り込まれるため、代行手数料や管理手数料などを払う必要がありません。 さらに、所有するマンションやアパートを貸し出す場合、空室状況により収入が減る可能性がありますが、軍用地はそのような心配がありません。また、修繕の費用や住人同士のトラブル解決などの苦労も不要です。   3.売却しやすい 軍用地は希少価値があり安定性のある土地のため、他の不動産よりも評価が高く、売却しやすいです。特に滑走路などの返還見込みのない土地は人気があり、高値で取引されています。   4. 担保としての評価が高い 売却しやすいということは、担保としての評価も高いです。というのも、もし債務者が返済できなかった場合、金融機関は担保にしている不動産を売却して残債に充てるため、売却しやすい物件の方がより担保としての評価が高くなります。 なお、評価が高いと「売れないかもしれない」というリスクが低いので、高額な融資が期待できます。   5.固定資産税が安い 軍用地には国の借地権がついているので、他の土地と比べて固定資産税評価額が低く、固定資産税が安くなります。   6.相続税対策にも 軍用地の相続税評価額は、固定資産税評価額を基に下記の方法で計算されます。  

軍用地の相続税評価額=固定資産税評価額×倍率×(1-40%)

※倍率は、地域や施設ごとに異なり、国税庁のホームページで確認できます。   固定資産税の評価額が低い上に、相続税法第23条の評価減の規定に基づいて40%減額されるので、相続税評価額は約3分の1に軽減され、相続税を低くする効果があります。  

(6)軍用地のデメリット

  デメリットはあまりありませんが、唯一のデメリットと言えば、返還されるリスクがあることです。ただし、軍転法に基づき、返還された時点から3年間は国からの借地料は支払われます。 また、軍用地でなくなった土地は通常の不動産となりますが、区画整理事業の対象になることが多く、返還後は土地の価値が高くなる見込みがあります。    

2.軍用地を活かした「軍用地ローン」とは?

  「軍用地ローン」とは、軍用地を担保に融資を受けることができる不動産担保ローンです。前述のように軍用地はたいへん人気があり、不動産物件としての評価が高いため、担保にとても適しています。 軍用地ローンを利用して融資を受けることになれば、当該軍用地に抵当権(正確には根抵当権)を設定し、ローンが返済されなければ金融機関は軍用地を差し押さえて競売にかけることができます。 (抵当権だと借入の度に設定が必要ですが、根抵当権であれば、複数回借入をしても、上限と定めた範囲内であれば、借入の度に抵当権を設定する必要がありません。)  

(1)申し込み対象者

  申し込み対象者は、金融機関により多少異なります。個人だけでなく、法人や個人事業主も可能な金融機関もあります。   〇軍用地ローンの申し込み対象者 ・軍用地主または1親等の親族による軍用地の担保提供が可能な方   また、上記の条件以外にも、金融機関によっては、次のような条件を設けているので、ご検討の際にはご確認ください。   〇金融機関による申し込み対象者の条件 ・借入時の年齢満20歳以上満75歳未満 ・軍用地料の振込をその金融機関に指定している方(または、これから指定する方) ・沖縄県に在住の方  

(2)取扱い機関

  一般的な不動産担保ローンは、日本全国の金融機関で取扱いがあります。しかし、軍用地ローンとなると、所在地(本店)が沖縄県にある金融機関となります。 銀行や信用金庫以外の金融機関(=ノンバンク)も扱っており、各金融機関はそれぞれの特色により、融資金額やサービスなどが異なります。 例えば、銀行や信用金庫は申し込みが店頭窓口のみとなる場合がほとんどですが、ノンバンクは電話やメールで気軽に相談できたり、依頼すればスタッフの方が訪問してくれたりもします。申し込む前に、利用しやすく対応の良い金融機関を調べておくといいですね。  

(3)融資金額

  担保が大きいので高額な融資が可能です。金融機関により様々ですが、1億円までのところもあれば、5億円まで融資が可能な金融機関もあります。 軍用地の価格が高いほど、融資可能額が大きくなりますが、実際の融資金額は、担保にする軍用地の評価と申込者の審査により決まります。 どんなに高い評価の軍用地を担保にしたとしても、申込者が過去に金融トラブルがあった方、安定した収入のない方であれば、審査通過は難しいでしょう。   〇主な金融機関の「軍用地ローン」融資金額 ・財全ソリューション:100万円~3億円 ・沖縄銀行「枠々軍用地ローン」:100万円~5億円 「軍用地ローン」:2億円以内かつ年間地料の所定倍率以内 ・琉球銀行「当座貸越型軍用地主ローン」:100万円~5億円(年間地料の所定倍率以内) 「軍用地主ローン」:50万円~2億円(10万円単位・年間地料の所定倍率以内) ・海邦銀行:1億円以内 ・コザ信用金庫:100万円~1億円(10万円単位)  

(4)融資期間

  金融機関の商品や担保にする軍用地により異なりますが、最長20年や25年など長期間設定されていることがほとんどです。融資金額が高額なため、毎月の返済の負担が少ない金額を長期にわたって返済していきます。 ただし、返済期間が長いと金利も長く払うことになるので、返済総額(融資金額+金利)は増えてしまいます。可能であれば、返済途中で繰り上げ返済や全額返済をご検討ください。  

(5)金利

  一般的に、融資を受ける場合は融資金額が大きいほど、金利は低くなる傾向にあります。また、無担保ローンよりも有担保ローンの方が、金融機関が貸し倒れのリスクが低いため金利は低いです。 軍用地ローンは、軍用地という立派な担保があるため、高い金利を設定する必要がなく、他のローンよりも比較的金利は低くすることができます。ただし、金融機関や担保にする軍用地などにより様々です。 2.0~3.0%程度のところもあれば4.8%~15.0%程度のところもあります。ぜひ融資を検討される際には、金融機関へお確かめください。  

(6)使い道と活用例

  使い道は自由です。ギャンブルなどの不健全な資金や投機的な資金でなければ、使い道は問われず、リフォームやリノベーション費用、納税などをはじめ、幅広い目的に利用できます。  

〇軍用地ローンの活用例

 

・おまとめローンとして

複数のローンを利用していると返済日や返済金額の把握がしづらくなりますが、低金利で高額融資が可能な軍用地ローンで融資を受け、他のローンを清算すると、ローンが1本になり管理しやすくなります。  

・お子様の教育費として

お子様が海外留学や大学進学を希望されたら、ぜひ夢をかなえてあげたいですよね。 もし預貯金だけで費用を準備できそうになければ、所有している軍用地を活かした軍用地ローンで教育費を用意することができます。  

・事業資金として

使途が自由なため、開業資金や事業拡大などの事業用資金の調達にも利用できます。 無担保のローンであれば、事業用の資金は審査が厳しく融資を受けられない場合もありますが、軍用地を担保にすると事業実績がないような方でも融資を受けやすいので新規事業を始めたい方にもぴったりですね。
 

(7)保証人

  担保があるので原則不要です。ただし、1親等の親族による軍用地の担保提供の場合は物上保証人扱いとなります。 物上保証人とは、自分の財産を、自分以外の人の債務のために、担保として金融機関に提供する人のことを言います。 債務者が返済できなかった場合、連帯保証人のように返済義務を覆う必要はありませんが、担保となっている軍用地は差し押さえられます。  

(8)諸費用

  借入時から完済までには様々な費用がかかります。各費用も含めて融資金額を検討しましょう。   〇借入時にかかる費用の一例 ・印紙税(印紙代) ローン契約の際には「金銭消費貸借契約」を締結し、契約書には契約金額に応じた印紙税を払わなくてはいけません。   ▶印紙税額(融資額:50万円~5億円)

融資額

印紙税額

50万円~100万円

1,000円

100万円~500万円

2,000円

500万円~1,000万円

1万円

1,000万円~5,000万円

2万円

5,000万円~1億円

6万円

1億円~5億円

10万円

※国税庁ホームページ「No.7140印紙税額の一覧(その1)第1文書から第4文書まで」を参考に執筆者作成   ・登記費用 抵当権を設定する時にかかる費用で、登録免許税(抵当権設定費用)と司法書士報酬が必要です。登録免許税(抵当権設定費用)は借入額の0.4%、司法書士報酬は7~9万円前後が目安です。   ・事務手数料 金融機関により異なりますが、融資金額の0.0%~3.0%が目安となります。   〇返済期間中にかかる費用 ・繰り上げ返済手数料 返済の途中で、一部または全部を繰り上げて返済する場合にかかる手数料で、目安として繰り上げ返済額の0.0%~4.0%程度です。   ・その他の手数料 金利変更や残高証明書等の発行などに手数料がかかる金融機関もあります。融資期間が長期のため、少しの手数料の差が後に大きく影響することを考慮した上で、事前に確認しておきましょう。   税金や登記費用などのような必ずかかる費用と、手数料のような金融機関独自の費用があります。 繰り上げ返済の際には、手数料も加味した上で繰り上げた方がいいのかを試算し、手数料や手間をかけたとしても、繰り上げ返済した方が確実に残債を減らす効果があることを確認した上で手続きしてください。  

(9)軍用地ローンのメリットとデメリット

  軍用地ローンのメリットとデメリットをまとめると、下記のようになります。  

〇メリット

 

・高額な融資を低金利で受けられる

担保が大きく評価も高いので、融資金額も大きく、かつ金利を低く設定できます。  

・月々の返済の負担を抑えられる

融資期間が長いため、月々の返済の負担を減らす効果がある上、国からの借地料を返済に充てることができます。  

・使い道が自由

住宅ローンや教育ローン、また一部の不動産担保ローンのように使途は限られていません。  

・基本的に保証人が不要

安定した担保があるので保証人が不要です。  

〇デメリット

 

・担保にする軍用地を手放す可能性もある

返済できなければ、担保にした軍用地は差し押さえられます。ただし、軍用地だからというわけではなく、有担保ローン全般に言えるデメリットです。  

・諸費用が高い

こちらも軍用地にかかわらず、不動産を担保にするので、税金や報酬などの諸費用が高額です。
  軍用地ローンは、無担保のカードローンなどと比べると、申し込みから融資までの手続きに手間や諸費用がかかりますが、高額な融資を低金利で受けることができる上、住宅ローンなどと違い使途が自由で、とても使いやすいローンと言えます。    

3. 一般的な不動産担保ローンとの比較

  軍用地ローンも不動産担保ローンの一部ですが、どのような点が違うのでしょうか?まずは、一般的な不動産担保ローンとはどういうものなのかを知り、それぞれの特徴を比較していきます。  

(1)一般的な不動産担保ローンについて

  担保にする不動産は軍用地に限られておらず、空き地や借地などの土地や、建物も担保にすることができます。 建物の場合、戸建て住宅やマンション、アパートなどの居住用の不動産のみならず、事務所や商業施設も対象です。居住用の不動産は、居住中または賃貸中、空き家・空室、未使用を問わず、マンションやアパートの場合は部屋単位か一棟のどちらでも対応してくれます。 ほとんどの金融機関が、住宅ローンが残っている不動産でも担保にできますが、住宅ローンの残高が不動産購入価格の約6割以下であるなどの条件を設けている場合があります。 取扱い金融機関は、大手都市銀行、地方銀行、ネット銀行や信用金庫の他に、ノンバンク(預金業務を行わず、与信業務に特化した金融機関)でも扱っています。 軍用地ローンと違い、日本全国の金融機関が扱っているため、担保にする不動産もエリアを問わず全国を対象としていることが多いです。  

(2)分筆について

  一般的な土地と同様に、軍用地も分筆(=1つの土地を複数の土地に分けて登記し直すこと)が可能です。軍用地の所有は広大な面積の場合が多いですが、全ての軍用地を担保にする必要はなく、所有している軍用地を評価した上で、借入希望額に応じた用地分を担保にすることができます。 様々な不動産を扱う一般的な不動産担保ローンは、担保によって分筆が難しいです。軍用地ならではの柔軟な対応と言えますね。  

(3)融資金額・金利・融資期間の違い

  軍用地は担保としての評価が高いため、一般的な不動産担保ローンよりも高額な融資が見込めます。それに伴い、金利と融資期間も有利になる可能性があります。これが軍用地を活かす最大のメリットかもしれません。 また、一般的な不動産担保ローンでは、ノンバンクで融資を受ける場合、個人が自宅を担保にすると総量規制の対象となり、年収の3分の1しか借入できませんが、軍用地ローンなら担保が自宅ではないので、総量規制に関係なく融資を受けることが可能です。 総量規制とは、「賃金業法」という法律で決められた貸付に関するルールです。消費者の借りすぎを防ぐために、年収の3分の1を超える貸付が原則禁止されており、他社で借入がある場合はそれも含めた借入金額が年収の3分の1を超えてはいけません。 不動産を担保に融資を受ける際は、個人が自宅を担保にノンバンクから借入する場合が、総量規制の対象とされています。  

(4)所有者や保証人

  軍用地ローンの場合、所有者は本人または1親等の親族に限られていることが多いですが、一般的な不動産担保ローンは、1親等の親族に限定せず、連帯保証人となってもらうことを条件として、親族であれば担保を提供してもらうことも可能です。 どちらのローンも保証人は基本的に不要ですが、前述の通り、本人以外の担保提供者には保証人になってもらいます。  

(5)注意点

  不動産担保ローンも軍用地ローンも、全額返済できなければ、担保にした不動産を失うリスクがあります。担保にした不動産は金融機関が売却し、残債に充てるため戻ってきません。 返済計画をしっかり立て、無理のない金額で融資を受けることはどちらのローンであっても重要です。    

4. 軍用地ローンの申し込み手順

    軍用地ローンについて理解できたところで、次に、実際に融資を受けようと思ったら、まず何をすべきか、そして、どこでどのように申し込み、何が必要なのかをご紹介します。  

(1)融資までの流れ

  正式に申し込む前に、まずは金融機関に相談し、仮審査に申し込みます。仮審査では、申込者の収入や過去の金融トラブルなどについて調査されます。仮審査に通過後、本審査に入り、担保にする軍用地の調査が行われます。   〇軍用地ローンの融資までの流れ 1.相談→2.仮審査→3.本申込→4.本審査→5.契約→6.融資   1.相談 多くの金融機関が店舗窓口へ出向いて相談をしますが、一部の金融機関では、電話やメール、WEBなどで気軽に相談できたり、オンラインで仮申し込みをしたりすることができます。 なお、各金融機関のホームページではローンシミュレーションができるので、相談に行く前に、毎月無理なく返済できる希望融資額を事前に調べておくのもいいですね。   2.仮審査 ローン申込者の返済能力についての審査と、返済計画や事業計画などの確認が行われます。 審査では、安定した収入が毎月あるか、勤続年数、他社での借入、過去の金融トラブルの有無などを調査されます。勤務先に在籍確認の電話がかかってくることもあります。 仮審査の回答は、書類不備や問題がなければ、目安として最短で当日、遅くても数日後には連絡があります。   3.本申込 仮審査を通過したら、必要書類を提出して本審査を申し込みます。仮審査の結果内容に疑問点などがあればそのままにせず、きちんと理解し、納得の上本審査を申し込んでください。   4.本審査 本審査では、担保にする軍用地の調査が実施されます。ローン申込者の返済能力と、軍用地の調査結果を基に、融資の条件が決まります。 審査結果の連絡は、金融機関により方法も早さも違います。メールや電話、郵送などで、最短で2日というところもあれば、1ヶ月ほどかかる場合もあります。 なお、融資ができない、希望の融資金額でないといった場合でも、その理由は教えてもらえません。   5.契約 金融機関から契約書類を受け取ります。内容をよく確認し、少しでも疑問に思う点や、不安に感じることがあれば、必ず金融機関に連絡してください。 軍用地ローンは金額が大きいので、小さな見落としが今後大きく影響するかもしれません。たとえ急いでいたとしても、怠らずにしっかり確認しましょう。     6.融資 抵当権設定などの専門的な手続きは司法書士にお任せします。なお、司法書士は利用者が選ぶことはできず、金融機関より予め指定されます。 手続きが済むと、指定の口座へ融資金が入金され、融資の始まりです。  

(2)必要書類

  必要書類は、担保にする軍用地の調査のために用意するものと、申込者の返済能力を審査するために用意するものがあります。 書類によっては入手するまでに時間がかかるものもあるため、どのような書類が必要なのかを事前に把握しておくと、すぐに対応できますね。前もって書類の請求方法や発行手数料なども確認しておきましょう。   〇軍用地の調査のために必要な書類 土地貸借料算定調査書及び土地明細書、不動産登記簿謄本、公図、固定資産公課証明書、航空写真など。   〇申込者の審査のために必要な書類 個人、法人、個人事業主により必要書類が異なります。代表的な書類は下記のものになります。   ・個人 身分証明書(運転免許証などの顔写真付き公的証明書)、住民票の写し、所得証明書、直近年度分の源泉徴収票、印鑑証明書など   ・法人 代表者の身分証明書(運転免許証などの顔写真付き公的証明書)、商業登記簿謄本、決算書、印鑑証明書など   ・個人事業主 身分証明書(運転免許証などの顔写真付き公的証明書)、住民票の写し、確定申告書、給与の支払証明書、印鑑証明書など   上記の書類の他に、状況により追加書類を求められる場合もあります。なお、審査に通過できなかった場合でも、基本的に書類は返却されません。  

(3)所要日数

  仮審査から融資に至るまでの所要日数は、金融機関により差がありますが、早さを重視している金融機関では、申し込みから本審査終了までが2営業日というところもあります。 郵送でのやり取りが必要になると日数がかかるので、自宅などに出向いてくれたり、平日の日中以外でも対応してくれたりする金融機関だと所要日数を短縮できますね。 できれば相談の時点で審査にかかる日数を聞いておくと良いでしょう。実際には追加書類を請求されるなど想定よりも長くかかる場合がありますので、余裕をもって申し込みましょう。    

(4)どこで申し込むか

  軍用地の価格の算出方法は決まっているので、どこの金融機関であっても担保にする軍用地の評価に差はないと言ますが、融資の条件は金融機関により異なります。 金額が大きいため、少しの金利の差が借入総額に影響しますが、金利の低さだけで申し込む金融機関を決めるのではなく、サービス内容や返済を終えるまでにかかる手数料も考慮した上で決めるようにしてください。  

まとめ

  所有する不動産を担保に融資を受けるにあたり、軍用地を利用することは非常に大きなメリットがあります。   1つ目は、国からの借地料という安定した収入があるため、無理のない返済計画が可能なこと。 自宅などの不動産では、その不動産からの収入はなく、また、マンションやアパートなどの家賃収入では空室による収入減の心配がありますが、軍用地の場合は返還されるまで確実に収入があります。 よって、返済の計画が立てやすく、借地料を返済に充てつつ無理なく利用できます。   2つ目は、有担保ローンの中でも軍用地は特に評価が高いため、より高額な融資を低い金利で長期間受けられるということです。 使途が自由とはいえ、融資金額が少なければ使い道は限られますが、評価の高い軍用地を担保にするため、比較的高額な融資を受けて、リフォームやリノベーションの費用、お子様の教育資金、さらには開業資金など、幅広く活用できます。   ただし、気を付けなければいけない点もあります。それは、有担保ローン全般に言えることですが、万一返済できなかった場合は、最終的に担保にした軍用地を手放さないといけなくなることです。 せっかく希少価値のある軍用地を所有しているのに、手放すのは非常にもったいですね。これを避けるためには、申し込む前に金融機関にしっかり相談にのってもらい、無理のない返済計画を立てて利用することです。返済までにかかる税金や手数料も把握しておきましょう。   以上のようなメリットを活かして、軍用地ローンは様々な使い方ができます。特に、高額な融資を低金利で長期的に受けることができる点から、法人や個人事業主の事業運転資金の調達や開業資金の調達には最適ではないでしょうか。 資金に困った時は、所有している軍用地を売却して一時的に高額な資金を得ることもできますが、譲渡益に対して所得税などの税金が20%以上かかります。 また、確実な収入が1つ減ってしまいます。このような時こそ、軍用地を活かしてローンを利用すれば、無理に手放すことなく、運転資金を調達することができます。   軍用地は借地料を得るだけではなく、ローンの担保として活かすことで様々な可能性が広がります。そして、軍用地ローンは多くのローンの中で最も高額融資を低金利で受けられ、目的のために安心して利用できるローンと言えます。 軍用地をお持ちの方は、ぜひ将来のために軍用地を活かした「軍用地ローン」を利用してみませんか?
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