「不動産の相続税を減らす方法はあるの？」
「相続税の支払いが高額になりそう」
不動産の相続税の支払いがどのくらいになるのか、どのような相続税対策が最適なのかについて悩んでいる方も多いでしょう。
本記事では、不動産の相続税対策や評価額の決定方法を解説します。高額な相続税の支払いが不安な方に向けて、不動産担保ローンの利用についても説明しますので、参考にしてください。
税金面で後悔しないように、不動産の相続税対策について深く理解しておきましょう。
不動産の相続税対策をする前に、不動産の価格がどのくらいになるのかを確認しておきましょう。不動産価格を計算しておくことで、相続税を把握できるためです。
家屋の場合は、基本的に固定資産税評価額を求めます。
固定資産税評価額とは、市区町村が土地や家屋の一つひとつを評価した価格です。固定資産課税台帳（固定資産税の課税対象となる土地などに関して、所在地や所有者、評価額などを登録した帳簿）や納税通知書に記載されている課税証明書から確認できます。
なお、通常は経年劣化等が反映されるため、評価額は徐々に下がっていくことが大半です。
次に、土地の計算方法は、路線価方式（国税庁が公表している路線価が定められている地域の評価方法）と倍率方式（路線価が定められていない地域の評価方法）の2通りあります。ここでは、路線価方式での求め方を解説します。
まずは、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にて、相続税の路線価を確認しましょう。
相続対象の路線価を確認して土地の面積をかけると、価格が導き出されます。例として、路線価15万円と土地の面積150㎡をもとに計算してみましょう。
・15万円（路線価）×150（土地の面積）＝ 22,500,000円（相続税評価額）
このように土地の相続税評価額は、 22,500,000円になります。
注意点として、この計算方法は土地ごとの個別評価が反映されていません。実際は「奥行価格補正率表（道路からの奥行距離に問題がある場合に一定の減額補正を行うために使用する表）」や「不整形地補正率表（いびつな形の土地の減額補正を行うために使用する表）」などで調整する必要があります。
また、相続においては、以下のような基礎控除があるため計算してください。
・3,000万円 + （600万円 × 法定相続人の数）
法定相続人の数が2人の場合「3,000万円 + （600万円 × 2）＝4200万円」となり、先程計算した相続税評価額を上回るため、支払う相続税は0円になります。
このように、相続税を計算しておきましょう。
不動産の価格を把握できたら、以下4つの相続税対策を検討してください。
不動産の生前贈与により、将来値上がりする不動産の相続税を抑えられる可能性があります。なぜなら、不動産価格が高くなると、それに伴い相続税が高くなるからです。
例えば、現在5,000万円の不動産が20年後に7,500万円になる可能性がある場合は生前贈与を視野に入れると良いでしょう。
また、賃貸物件のような収益物件を贈与すると、不動産から生み出される利益については相続税の対象にならないメリットもあります。
一方で、不動産の相続税よりも贈与税の方が高くなったり、後述する「小規模宅地等の特例」が適用されなかったりするデメリットもあります。
生前贈与と相続のどちらが得なのかは状況によって異なるため、あらかじめ税金の計算をしておきましょう。
相続予定のある不動産の需要を確認して、税理士に相談する方法も有効です。
小規模宅地等の特例とは、相続時に配偶者などの残された家族がそのまま家に住み続けられるように税金の価格を軽減する制度です。
国税庁によると、以下の条件に当てはまる方は、土地の面積のうち330㎡（約100坪）までの部分について、最大80%評価額を下げて相続税を計算することができます。
| 配偶者 | 被相続人の配偶者である場合 |
| 同居親族 | 相続発生時に被相続人と同居していた親族である場合 |
| 別居親族 | ・被相続人に配偶者がいない
・相続開始の直前に同居していた相続人がいない ・相続人が相続開始前3年以内に3親等内の親族などが所有する家屋に住んだ事実がないこと ・宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること など |
参考：国税庁「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
例えば、父が不動産（評価額：6,000万円）を残して亡くなり、子ども一人が相続人になった場合を想定します。この場合、最大80%の減額が適用されると、土地の相続税評価額は、1,200万円になります。
基礎控除額は3,600万円（3,000万円＋600万円×1人）のため、相続税評価額は基礎控除額を下回り相続税は0円になるのです。
小規模宅地等の特例を利用すると、相続税が大幅に下げられるため、積極的に活用してください。
アパートやマンションを建設し貸し出していると、相続税の引き下げにつながります。相続した土地に賃貸物件が建っていると、相続人が自由に使うことができないことから、借家権割合（相続税の計算時に賃貸物件の評価に利用される割合）が適用され、土地や建物の評価額をさらに引き下げることができるからです。
具体的には、相続税評価額が※1時価の30%引き下げられ、1億円のアパートなら評価額が低くなると、7,000万円程になる可能性もあります。
注意点として、アパートやマンションを経営すると、遺産分割がしにくくなるというデメリットや、空室リスクも発生します。相続した土地で賃貸経営を行っても、投資した効果が期待できない可能性もあるでしょう。
また、建物を人が住める状態にし続けるために、費用をかけて定期的にメンテナンスを行う必要もあります。
相続税対策のために、アパートやマンションを経営する場合でも、しっかりと事前計画を立てた方が良いでしょう。
遺産分割協議とは、相続人全員で遺産の分割について話し合い、分け方を決定する協議です。民法898条によると、不動産といった亡くなった被相続人の遺産は、相続人全員の共有になります。
そのまま不動産を共有する方法もありますが、活用しにくいデメリットがあります。
「売却にするか」「賃貸にするか」は、共有者間で意見が対立するため、遺産を円滑に活用できないリスクがあるのです。遺産分割協議では、共有ではなく遺産をどのように活用するのかを話し合いましょう。
遺産分割協議で同意を得られたら、全員の署名をもらい遺産分割協議書を作成します。
仮に、遺産分割協議を経ても合意されない場合は、家庭裁判所にて遺産分割調停を申し立てます。
それでも合意がされない場合は、調停不成立となり、裁判官が財産に関する権利関係を考慮して、遺産の分割方法を決定します。
養子に入れて、基礎控除額を増やす方法も相続税対策に有効です。理由は、法定相続人を増やすと、基礎控除額を増加できるからです。
例えば、孫が養子になることで、法定相続人が3人から4人になれば、以下のような基礎控除額の違いが生じます。
| 通常の基礎控除額 | 3000万＋（3人×600万円）＝4,800万円 |
| 孫が養子縁組になった場合の基礎控除額 | 3000万＋（4×600万円）＝5,400万円 |
このように養子縁組制度を利用すると、600万円の基礎控除額の差になります。養子が2人に増えると1,200万円基礎控除額が増えるでしょう。
注意点として、国税庁の「相続人の中に養子がいるとき」によると、実子がいる場合は養子にできるのは1人までで、実子がいない場合は2人までと定められています。基礎控除額可能な養子縁組の数も注意しながら、活用しましょう。
不動産の相続税対策をする際のポイントを解説します。
不動産の相続税は多額の費用になる場合があるため、一気に現金を使いすぎないためにも不動産担保ローンを利用することによって対策できる可能性があります。」
どんなに相続税対策を行っても、多額の相続税を支払わなければならない場合があり、原則として現金での一括納付が必要です。また、相続税は、相続があった事実を知ったときから10カ月以内の支払いが義務付けられており、できるだけ早く現金を用意する必要があります。
まとまった現金を期限までに準備するのが難しい場合や、不動産を残しておきたい場合は不動産担保ローンの利用が有効です。相続した不動産を担保にして、納税資金を用意することができます。
ちなみに相続した不動産を売却して現金化する場合、相続手続きや、買い手が見つかるまでの時間がかかります。相続税の納付に間に合わない場合無申告加算税や延滞税が課せられる可能性があります。
このようなリスクを防ぐためにも、不動産担保ローンの利用がおすすめです。
不動産相続時には、揉めないように相続財産を把握したり、不動産の分け方を決めたりする必要があります。
以下の項で詳しく解説します。
不動産の固定資産税評価額を決める際には、評価方法を相続人同士で話し合い、明確にする点が必要です。不動産の評価方法には、以下の4つの方法があります。
| 実勢価格 | 不動産の売り手と買い手との間で取引される価格 |
| 公示価格 | 国土交通省が地価公示法に基づき決める価格 |
| 相続税評価額 | 国税庁が相続税を評価するために時価によって決める価格 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税の課税目的に評価した価格 |
※2不動産の評価方法によって価格が変動するため、トラブルが起こりやすくなります。お互い納得のいくまで話し合って決めることが望ましいでしょう。
遺産分割協議（相続発生時に相続人同士で遺産分割の内容を話し合い合意すること）の際に「どの評価方法を採用するか」を話し合い、遺産分割協議書に記載しておきましょう。
遺産分割協議をスムーズに進めて、相続税対策につなげるため「どの不動産が相続対象なのか」「相続する不動産が複数ないか」を確認してください。
特に、一目で全財産を把握できる一覧表を作成しておくことがおすすめです。
相続する不動産がわからない場合には、以下の方法を活用しましょう。
・郵便物を調べる
・預金通帳を確認する
・過去の申告書を調べる
郵便物を調べると「固定資産税通知書」や「不動産の管理手数料の通知書」があり、不動産の住所を確認できます。
また、被相続人の預金通帳に固定資産税や不動産管理手数料の支払いがあれば、不動産を所有している可能性があります。そのほかにも、家賃収入や地代収入が入金されている場合もあり、不動産を特定するきっかけになるでしょう。
過去の確定申告書を調べることも効果的です。不動産所得の記載があれば、賃貸経営していた不動産の住所を調べられます。
不動産の特定は難しいため、相続する際には早めに行ってください。
不動産は現金と違い、分割が難しいため不動産の分け方を決める必要があります。具体的には、以下の分割方法があります。
| 分割方法 | 内容 |
| 代償分割 | 特定の相続人が不動産を取得して、そのほかの相続人にお金を払う方法 |
| 換価分割 | 不動産を売却して、代金を相続人同士で分ける方法 |
| 現物分割 | 土地を分割して、それぞれの土地を各相続人が取得する方法 |
代償分割は、不動産を残せるメリットがありますが、代償金を支払う負担が大きいのがデメリットです。換価分割は現金を均等に分けられますが、譲渡所得税や不動産会社への仲介手数料を支払う必要があります。
現物分割においては土地が狭い場合、建物の取り壊しが必要といった手間や費用がかかります。
上記の3つの分割方法がありますが、特に代償分割において、不動産を取得した相続人は、代償金や相続税、固定資産税などの支払いが発生するため、多額の現金が必要になる場合があるでしょう。
そのため、代償分割を行う際には不動産担保ローンなどを利用して、現金を用意して支払いに備えてください。
不動産の相続税対策には、以下の方法があります。
・生前贈与を行う
・小規模宅地等の特例を利用する
・アパートやマンションを経営する
・養子を入れて基礎控除額を増やす
相続税対策の方法を理解して、不動産の相続手続きを進めるようにしましょう。
相続税の支払いや代償金の支払いを行う際には、不動産担保ローンの利用を検討してみてください。
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