住宅ローンの返済が滞ると、せっかく購入したマイホームを、不動産競売により手放すことになるかもしれません。また、税金や社会保険料を滞納したときも、不動産が競売の対象になり得ます。
競売にかけられると、市場価格の6～7割程度という安い価格で不動産が売却され、プライバシーも侵害されてしまいます。しかし、正しい知識と適切な対策があれば、競売を回避することは可能です。
今回は、どのような状況で競売になってしまうのか、どのように対処すれば競売を避けられるのかを解説します。
不動産競売とは、借金の返済ができなくなった人が所有する不動産を、裁判所が強制的に売却する手続きのことです。
住宅ローンや不動産担保ローンなどの借金を返済できなくなると、債権者（金融機関や保証会社）が裁判所に申し立てを行います。裁判所は不動産を差し押さえ、一般に公開して入札手続きを通じて売却し、売却代金は借金の返済に充てられる仕組みです。
つまり、債務者は担保として提供した不動産の所有権を失います。不動産競売を避けるためには、借入前に長期的な返済計画を考えることが大切です。
一般的に、競売では市場価格よりも安い金額での売却となります。不動産競売を避けるためにも、よくあるケースを確認しましょう。
住宅を購入するときに、多くの方は住宅ローンを契約します。住宅ローンでは購入した土地や建物を担保として提供し、返済ができなくなった場合は担保が競売にかけられます。
たとえば、住宅ローンの契約後に勤務先の倒産やリストラで収入が減少したり、病気やケガで働けなくなったりすると、返済が滞るかもしれません。
一般的に、返済が3～6ヶ月滞ると、金融機関から催告書が届きます。その後も返済できないと、金融機関や保証会社（保証契約を締結している場合）は最終的に裁判所へ競売申立てを行い、債務者は不動産を失うことになります。
不動産投資を始めるにあたって、不動産投資ローンを契約するケースがあります。不動産投資ローンでも、投資対象の不動産を担保として提供するのが一般的で、返済が滞ると競売にかけられます。
不動産投資を始めたあとに、空室率の増加により家賃収入が減少したり、想定外の費用が発生して収支バランスが崩れたりすることがあります。
また、賃料収入が得られずにローンの返済ができなくなり、給与や貯金でも返済できなくなってしまうケースもあり得ます。特に、不動産投資ローンは住宅ローンより金利が高く設定されているため、収支悪化のリスクが大きい点に注意が必要です。
不動産担保ローンは、まとまった金額の借り入れが可能であり、生活費だけでなく事業資金を用意する目的などで活用されています。個人の不動産や事業用の不動産を、担保として提供します。
借り入れ後に給与が減少したり事業が失敗したりすると、不動産担保ローンの返済ができなくなる事態になりかねません。この場合、住宅ローンや不動産投資ローンと同様に、担保不動産が競売にかけられます。
税金や社会保険料を長期間滞納すると、保有している不動産が差し押さえられ、競売にかけられる可能性があります。
税務署や市役所から督促状が送られてきても状況を放置すると、保有している財産を差し押さえられます。預貯金や給与、不動産などの財産調査が行われ、不動産の場合は登記簿に差し押さえの情報が載ります。
不動産が差し押さえの対象になると、滞納している状況を素早く解消しない限り、競売にかけられてしまうでしょう。
保有している不動産が競売にかけられるまでの流れを、具体的に見ていきましょう。
住宅ローンや不動産投資ローンなどを3～6ヶ月程度滞納すると、金融機関からローンの一括返済を求められます。
たとえば、残債務が2,000万円残っている場合、2,000万円の全額を一括返済するように求められます。すでに毎月の返済を滞納しているため、一括返済するのは現実的ではありません。
その後、保証契約を締結している場合は保証会社が金融機関に代位弁済（肩代わり）を行い、債権者が銀行から保証会社に移ります。つまり、債務者から見て、返済すべき相手が保証会社となります。
債権者である保証会社が地方裁判所に「不動産競売申立書」を提出し、不動産に差し押さえの登記が実施されます。
これにより、当該物件を自由に売却できなくなるだけでなく、差し押さえられている状況が公になります。「いつ退去しなければならないかわからない」という状況になるため、精神的にも負担になるでしょう。
申し立てを受けた裁判所は、不動産の現況調査を行います。裁判所が選任した不動産鑑定士が物件を調査し、売却の基準価額を決定します。
具体的には、土地の状況や建物の外部・内部を確認したり、周辺環境を調査したりします。現況調査は法律に基づく強制的なものであり、債務者は調査を拒否できません。
裁判所の現況調査が完了したあとは、債務者・担保提供者に期間入札の通知が送られます。通知は「競売が間もなく開始される」ことを意味する書類で、つまり不動産を失うまでのリミットが迫っている状況です。
入札が始まると、裁判所の掲示板やウェブサイトで公告され、不動産会社だけでなく一般の人も入札に参加できます。
入札期間終了後、最も高い金額で入札した人が「最高価買受申出人（落札者）」になります。つまり、競売不動産を取得する権利を得た人です。
最高価買受申出人の資格を確認し、売却を不許可とする事由がない場合、通常1週間程度で売却許可が決定します。最高価買受申出人が代金を納付すると所有権を取得し、正式に権利が移転します。
最高価買受申出人は売却許可決定確定後、約1ヶ月以内に代金を納付します。代金が充当・配当される順番は、以下のとおりです。
①売却代金から競売費用に充当する
②抵当権者（銀行・保証会社）に配当する
③税金や社会保険料などの優先債権を清算する
④余剰金があれば債務者に交付する（不足分がある場合は債務者の負債として残る）
※②と③については、優先順位が入れ替わる場合もあります
所有権の移転登記が完了したら、元の所有者は立ち退かなければなりません。
実際に不動産が競売にかけられたら、どのような問題が発生するのでしょうか。不動産競売に関する、3つの主要なデメリットについて解説します。
競売不動産は、一般的に市場価格よりも安い価格での売却となります。
入札期間が限られており、買い手は外観と資料のみで不動産の価値を判断しなければなりません。一般的な不動産売買と比べて買い手が限定的で、競争原理が働きにくいのです。
また、競売は「債権回収手続き」であり、不動産取引ではありません。競売不動産には瑕疵担保責任がないため、購入後の修繕リスクを買い手が負担する必要があります。
このように、競売不動産は買い手にとってさまざまなリスク要因があるため、その分市場価格よりも割り引かれて取引されるのです。
競売は公正な手続きであり、情報公開が義務付けられているため、不動産が競売の対象となっている事実が公に知られてしまいます。これにより、所有者のプライバシーが害される可能性が考えられるでしょう。
また、現況調査の際に、競売の事実が近所に知られる可能性もあります。経済的に困窮している事実が知られてしまい、社会的信用を失う事態にもなりかねません。
競売の手続きが進むと、強制的に不動産を失います。競売は債権者を保護するための合法的な債権回収手段であり、最高価買受申出人が代金を支払えば、所有権は移転します。
所有権移転と同時に、元の所有者は立ち退く義務が発生するため、引っ越し先が決まっていなくても退去しなければなりません。立ち退き料などの補償は一切なく、新たな住居の確保が困難になる可能性もあります。
長年住み慣れた家を強制的に奪われることに加えて、家族にも迷惑をかけてしまうため、精神的な打撃も大きいでしょう。
ローンの返済や税金・社会保険料の納付が困難な状況になっても、できる限り不動産競売は避けたほうがよいでしょう
以下で、不動産競売を回避するための方法を解説します。
不動産競売を回避するためには、事前に余裕を持った資金計画を立てることが欠かせません。楽観的な想定ではなく、収入減少や返済額の増加など、さまざまなリスクを想定した計画を考えましょう。
具体的に、余裕を持った資金計画を立てる方法は以下のとおりです。
・年収倍率を抑える（年収の5～6倍以内の借入れに留める）
・返済比率を低く設定する（手取り収入の25%以内を目安とする）
・頭金を多めに準備する（物件価格の20～30%程度）
・金利上昇のリスクを考慮して返済額をシミュレーションする
返済計画に余裕があれば、不都合なことが起きても、対処できる可能性が高まるでしょう。一時的に余裕ができたら、繰上返済を活用することにより、早期の完済を目指すこともできます。
返済が難しいと感じたら、できるだけ早く金融機関へ返済計画の相談をしましょう。実際に滞納を起こす前に相談すれば、自分の信用情報を守る結果にもつながります。
相談時には、返済が困難になった理由（収入減少や金利上昇による返済額の増加など）を伝え、今後の見込みを具体的に説明しましょう。返済期間の延長や元金据え置きなどの対応が可能かどうか、真摯に相談することが大切です。
金融機関からすると、競売になっても貸付金を全額回収できない可能性があります。そのため、当初の契約内容を多少変更してでも、着実に返済を継続してもらうほうが好都合なのです。
【競売と任意売却の違い】
| 不動産競売 | 任意売却 | |
| 主導者 | 裁判所 | 債務者・債権者（合意が前提） |
| 性質 | 強制的 | 任意的 |
| 売却価格 | 市場価格の6～7割程度 | 市場価格に近い金額 |
| 債権者の同意 | 不要（法的手続き） | 必要 |
| 売却時期 | 裁判所が決定 | ある程度調整可能 |
| プライバシー | 情報が公開される | 一般売買と同様で秘匿性が高い |
| 退去時期 | 落札後に強制執行の可能性 | 事前に相談・調整可能 |
| 残債務 | 多く残りやすい | 比較的少なくなる |
| 手続き期間 | 約6ヶ月～1年 | 約3ヶ月～6ヶ月 |
| 瑕疵担保責任 | なし | あり（通常の売買と同様） |
任意売却は競売よりも高い価格で売れる可能性が高く、売却後の残債務も少なくなるメリットが期待できます。売却時期や条件について、ある程度債務者の希望を反映できるため、競売よりも柔軟性があります。
任意売却を進めたい場合は、できれば競売申立て前、遅くとも開札期日前までに着手しましょう。任意売却専門の不動産会社に相談し、債権者と売却価格や残債務の処理について事前協議する必要があります。
ローンの返済資金や納税資金を用意するために、不動産担保ローンを利用する方法があります。担保価値が高い不動産を保有している場合、融資を行う会社によっては数千万円の高額借り入れも可能です。
不動産担保ローンを提供している会社によっては、本人以外が保有している不動産でも、所有者の同意があれば担保としての提供を認めています。
不動産担保ローンを利用する際には、競売を止めるための期間（開札期日前）に間に合うように、早い段階で相談しましょう。
不動産競売は、債務者にとって多くのデメリットをもたらします。大切な不動産を失うのはもちろん、競売後に債務が残る可能性もあり得ます。
不動産競売を避けるには、事前の対策と早期の行動が欠かせません。借入時に余裕を持った資金計画を立てるだけでなく、万が一返済が困難になった場合は滞納する前に金融機関へ相談し、返済条件の見直しを求めましょう。
任意売却や不動産担保ローンの活用で、競売を避けることも可能です。返済が難しくなるのは大きなストレスですが、早い段階で相談し、有効な手立てを考えましょう。
